Подвал общедомовое имущество

В. Болотний: «Что такое «жилой фонд»? Давайте разберемся»

10.01.14 10:47 4284 0

Кто является собственником многоквартирного жилого дома? Кто имеет право распоряжаться вспомогательными и нежилыми помещениями в таких домах? Этими вопросами все чаще и чаще задаются жители города.

Чтобы получить компетентный комментарий, корреспондент «ВН» обратился в управление по использованию и развитию коммунальной собственности. Начальник управления по использованию и развитию коммунальной собственности Николаевского городского совета Виталий Болотний дал нам интервью, которое мы и предлагаем вниманию наших читателей.

– Виталий Владимирович, мы давно привыкли к определению «жилфонд местных советов», под которым горожане понимают жилые дома коммунальной собственности. Однако в последнее время ситуация запуталась, и что же такое жилой фонд — каждый понимает этот термин по-своему.

– Мое твердое убеждение заключается в том, что жилой фонд – не как жилье, конечно, а именно как само понятие жилфонд – был уничтожен еще в 1992 году с началом бесплатной приватизации абстрактных квартир, висящих в юридическом «воздухе». В то же время в других странах бывшего соцлагеря будущие владельцы жилья не приватизировали квартиры, а выкупали часть в многоквартирном доме. Человек получал документ, в котором было написано, что он – владелец определенной части целостного имущественного комплекса и де факто становился его совладельцем. У нас этого не произошло. Каждый гражданин, приватизировавший квартиру, получил свидетельство «о праве собственности на жильё». Поэтому многие украинцы, в том числе и жители Николаева, считают, что в их собственности – только квартира, а вот весь остальной дом принадлежит ЖЭКу или городской власти.

Вместе с тем, согласно ч.2 ст. 382 Гражданского кодекса, собственникам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме принадлежат на правах общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, и сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир (вспомогательные помещения), а также владельцев нежилых помещений, расположенных в жилом доме.

Вспомогательные помещения, в соответствии с п.2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда», становятся объектами права общей собственности собственников многоквартирного дома, т.е. их общим имуществом, одновременно с приватизацией гражданами квартир, что удостоверяется единым документом – свидетельством о праве собственности на квартиру. Для подтверждения приобретенного таким способом права не требуется совершение каких-либо иных дополнительных юридических действий.

Собственник неприватизированной квартиры многоквартирного дома является совладельцем вспомогательных помещения наравне с собственниками приватизированных квартир.

Пользование вспомогательными помещениями обязывает всех совладельцев многоквартирного дома принимать участие в общих затратах, связанных с содержанием дома и придомовой территории, в соответствии со своей долей в имуществе дома.

К глубокому сожалению, жители таких домов в нашем городе этого не делают. При этом договора или соглашения со специализированными службами на выполнение услуг содержания и ремонт домов не заключаются, но пользоваться и распоряжаться вспомогательными помещениями дома хотят все.

Убежден, что такой подход к вопросу не правильный.

Согласие или несогласие совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, строительство пристроек в многоквартирных домах, на совершение других действий, касающихся вспомогательных помещений (аренда и т.п.) регулируются в соответствии с Законами Украины, которые определяют правовой режим собственности. В частности, решением Конституционного суда Украины от 2 марта 2004 года дано разъяснение по п. 2. ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда». В этом разъяснении указывается, что вспомогательные помещения – подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и так далее – передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (или комнат в квартирах) в многоквартирных домах.

Передача какого-либо вспомогательного помещения во владение и пользование одному или нескольким собственникам может привести к ограничению его использования другими собственниками. Поэтому законодательно не предусмотрен механизм передачи в собственность граждан отдельных вспомогательных помещений дома путем приватизации, выкупа и т.д.

– Получается, что все помещения в многоквартирном доме, за исключением самих квартир, вообще не могут быть приватизированы или выкуплены?

– Нет, это не так. Распространенная ошибка наших граждан заключается в том, что у нас давно смешали и перепутали два разных понятия – «вспомогательное помещение» и «нежилое помещение». К примеру, Закон Украины «Об объединении собственников многоквартирного дома» дает такое определение этих терминов:

вспомогательное помещение многоквартирного дома – это помещение, предназначенное для обеспечения эксплуатации дома и обслуживания бытовых нужд его жильцов (лестничные площадки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинное отделение лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения);

нежилые помещения – это помещения, принадлежащие к жилищному комплексу, но не относящиеся к жилому фонду. Нежилые помещения являются самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

На практике сказанное выше свидетельствует, что нежилые помещения не подпадают под действие решения Конституционного суда Украины от 02.03.2004 №4-рп/2004 и могут быть объектами отчуждения или аренды собственниками этого имущества.

Собственником нежилых помещений в многоквартирных домах, как правило, является Николаевский городской совет, который делегировал определенные полномочия по вопросам коммунальной собственности управлению по использованию и развитию коммунальной собственности. Этим обеспечивается законность в вопросах передачи в аренду или продажи таких помещений.

Механизм регистрации права собственности определен постановлением Кабинета Министров Украины №868 от 17 октября 2013 года «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений и Порядка предоставления информации из Государственного реестра вещевых прав на недвижимое имущество».

Отмечу, что по состоянию на сегодняшний день в Николаеве нет практически ни одного многоквартирного жилого дома, где бы ни была приватизирована хотя бы одна квартира. А это означает, что в городе нет дома, где бы горсовет являлся его собственником.

Государство никак не может набраться мужества и ответить на конкретно поставленный вопрос: кто же является реальным собственником жилья? Жилищно-коммунальные, жилищно-эксплуатационные предприятия, вне зависимости от того, являются они коммунальными или частными, следует рассматривать только как балансодержателя чужой собственности, а само балансодержание – как особый вид услуги, которую балансодержатель оказывает жильцам дома и территориальной общине.

– Ремонт кровель, замена лифтов, коммуникаций, утепление фасадов, капремонт несущих конструкций многоэтажных домов – все это требует колоссальных затрат. Одни горожане добиваются выделения средств на эти цели из бюджета, а другие – проживающие в частных или кооперативных домах, тратят на это собственные деньги. Хотя налоги, формирующие бюджет, все платят на равных основаниях. Согласитесь, это несправедливо.

– Вопросы собственности жилья действительно связаны с расходами на его содержание. И тут действительно речь идет об определенной социальной несправедливости. Судите сами.

Примерно половина граждан страны в свое время бесплатно получила в собственность квартиры и сегодня средства на ремонт они получают от местной власти. С другой стороны, вторая половина граждан за свои средства построила себе частные и кооперативные дома. И никого не интересует, за какие деньги они ремонтируют крышу, краны, полы в своих домах. А налоги все платят одинаково. Эту несправедливость пора прекращать.

Я считаю, что первым шагом на пути к цивилизованному управлению жилым фондом должно стать создание объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД). Хотя, конечно, и оно не решит одним махом все проблемы эксплуатации и ремонтов. Если жители многоквартирного дома не осознают себя частью единого целого, они не понимают, что несут ответственность за весь дом. Отказываясь создавать ОСМД, они не лишаются обязанности содержать свой дом, которая прописана в Гражданском кодексе, но отказываются от своего права определять порядок его обслуживания и формировать стоимость услуг.

Создание ОСМД позволяет объединению как юридическому лицу принять на собственный баланс весь жилой комплекс, по договору с прежним собственником оставить его балансодержателем всего жилого комплекса или его части, либо заключить договор с новым юридическим лицом, устав которого предполагает возможность занятия такой деятельностью. Иными словами жильцы ОСМД могут сами определять судьбу своего дома и эксплуатационную организацию, эффективно по своему усмотрению распоряжаться собственными средствами. И это один из главных моментов, отличающий их от жильцов обыкновенной городской многоэтажки, где ОСМД не создано.

I. Позволяет ли российское законодательство возвращать собственникам жилья в МКД ранее приватизированные объекты общедомового имущества, например, чердаки, подвалы, колясочные? Известны ли вам подобные обращения в суд? Прецеденты, когда суд вставал на сторону владельцев квартир?

Согласно статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. Статья 36 Жилищного кодекса РФ конкретизирует и устанавливает правило, что собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». Собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в своем определении от 26 января 2016 года разъяснил, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, теряет статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда указал, что для правильного разрешения подобных споров судам необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, обязанность доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.

При этом необходимо помнить, что право общей долевой собственности не требует регистрации в ЕГРП, оно возникает у жильцов в силу закона. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности. Раз гражданин — собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

В Калининграде, к примеру, вполне обычной является практика, когда подвальные помещения принадлежат либо третьим лица, либо муниципалитету. Граждане же в свою очередь хотят отстоять «свое» имущество, что вынуждает их обращаться в суды с исками о долевой собственности не только на подвалы, но и на чердаки, лифты, лестничные пролеты.

Вышеуказанное определение призвано разъяснить гражданам законность либо незаконность действий муниципалитетов и третьих лиц, порой действительно «незаконно захвативших» общее имущество в многоквартирном доме.

II. Должны ли, на Ваш взгляд, предприниматели, ранее владевшие общедомовым имуществом, получать какие-то компенсации, если суд вернет имущество собственникам жилья в МКД? Если да, за чей счет должны предоставляться эти компенсации?

С моей точки зрения, в данной ситуации компенсацию заслуживает лишь добросовестный приобретатель, который приобрел общедомовое имущество на основании возмездной сделки с муниципалитетом, соответственно возмещение должно производиться за счет муниципалитета. В остальных случаях незаконного захвата компенсация не должна предоставляться, поскольку отчуждение общего имущества произошло на основании незаконных операций или сделок.