Самовольные постройки судебная практика

Содержание

Самовольная постройка. Способы легализации

К самовольному строительству застройщики прибегают по разным причинам и проблему права собственности на такую постройку они решают с учетом действующих правовых основ. Рынок недвижимости со временем побуждает власть вносить изменения в законодательство, регулирующее эту отрасль хозяйственной деятельности страны.

3 августа 2018 года Президентом РФ подписан закон № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона „О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“».

Этим законом внесены изменения, в том числе в ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка», в которой уточнены правовой режим самовольных построек и внесены новеллы, которых не было в прежней редакции законодательства.

Новое в законодательстве о самовольной постройке

1.Важным является изменение, когда наряду со сносом самовольных построек, становится возможным приведение их в соответствие с правилами застройки и землепользования.

2.Новым является положение, когда при отсутствии сведений о лице, построившем самовольную постройку, снос или приведение ее в соответствие с правилами производится лицом, владеющим земельным участком на праве собственности или ином праве.

3.По новому закону теперь уже не является самовольной постройкой строение, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях.

4.Решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с правилами принимается судом или органами местного самоуправления. Но муниципалитет может принять такое решение, только если постройка расположена на земельном участке:

— в отношении которого нет правоустанавливающих документов, либо, если вид разрешенного участка не допускает строительство объекта и только при условии расположении такого участка в границах территории общего пользования;

— вид разрешенного использования, которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

5.Самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика, либо постройка подлежит приведению в соответствие с действующими правилами застройщиком или владельцем земельного участка, на котором она расположена.

6.В судебном порядке, при наличии соответствующих обстоятельств, самовольная постройка может быть признана собственностью застройщика — собственника участка.

Во всех случаях решения вопроса в судебном или в административном порядке признаками самовольного строительства являются нарушения. Это несоблюдение земельного законодательства, градостроительных, строительных, архитектурных норм и правил. Которые были установленных на момент начала возведения и действующих на дату выявления нарушения.

Если же решение требует устранения недостатков незаконного объекта или приведение его в соответствие с действующими правилами, то несоблюдение указанных земельных и градостроительных норм и правил влечет и применение административного наказания.

Исключения из правил

Но при этом, согласно указанному выше закону № 339-ФЗ теперь запрещено сносить все самовольные постройки индивидуальных жилых домов, когда:

  • права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
  • параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
  • эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Легализация самовольной постройки

Действующее российское законодательство предусматривает два способа легализации самовольно возведенной постройки:

  • в административном порядке
  • в судебном порядке

Административный порядок легализации

Административный порядок возможен только для самовольных построек, не нуждающихся в официальном вводе в эксплуатацию.

Примером административного порядка признания прав на самовольную постройку является так называемая «дачная амнистия», предусмотренная законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке…». Для его применения достаточно:

  • заявления на госрегистрацию прав
  • правоустанавливающего документа на землю
  • технического плана строения

При этом, согласно Градостроительного кодекса РФ, получать разрешение на строительство не требуется.

Судебный порядок легализации

Судебный порядок признания прав на самовольную постройку используется в случаях предусмотренных законом, либо в случае гражданского спора о праве и при наследовании самозастроя.

В судебном порядке признание права собственности на самовольную постройку производится в порядке искового производства.

Споры о признании права собственности на самовольную постройку для физических лиц подведомственны судам общей юрисдикции, а для юридических — арбитражным судам.

Подсудность дел зависит от цены иска (стоимости самовольной постройки). Для физических лиц иск до 50 тыс. рублей подается мировому судье, при большей цене — в районный федеральный суд по месту нахождения самовольной постройки.

Для юридических лиц — в арбитражный суд региона, в котором находится самовольная постройка.

Особенности легализации в третейском суде

Кроме того, по желанию и выбору сторон иски по спорам о правах на самовольную постройку, подведомственные арбитражному суду или суду общей юрисдикции, могут быть рассмотрены в третейском суде независимыми арбитрами независимо от места нахождения арбитров или самовольной постройки.

Внимание! Третейский суд вправе разрешить спор о правах на самовольную постройку в случае, если спор вытекает не из публичных, а из гражданских правоотношений спорящих сторон.

Например, истец из Севастополя может предъявить к ответчику из Брянска иск о признании права собственности на самовольную постройку ответчика, расположенную на острове Сахалин. И такой иск вправе будет рассмотреть независимый арбитр из Ростова-на-Дону, например.

Для исполнения такого третейского решения (регистрации права в Росреестре) требуется получение исполнительного листа арбитражного суда или суда общей юрисдикции. Такие исполнительные листы выдаются взыскателю по его заявлению:

  • по месту жительства или месту нахождения должника
  • либо, если его место жительства или место нахождения неизвестно, то по месту нахождения имущества должника — стороны третейского разбирательства
  • по соглашению сторон третейского разбирательства заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда может быть подано в арбитражный суд или в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда
  • либо в соответствующий суд по месту нахождения стороны третейского разбирательства, в пользу которой принято решение третейского суда.

Например, на решение ростовского арбитра относительно права на самовольную постройку на Сахалине заявитель из Севастополя может получить исполнительный лист в соответствующем суде по месту жительства должника — в Брянске или по месту нахождения его имущества — на Сахалине, или по месту нахождения истца — в Севастополе.

Внимание!

Если в третейский суд неправильно сформулирован иск и требования заявлены неверно, то с получением исполнительного листа могут возникнуть проблемы. В таких случаях государственные суды могут отказать в выдаче исполнительного листа. Суд может указать, что независимый арбитраж или не вправе рассматривать эти иски из-за наличия публичного элемента. Или решение арбитража будет квалифицировано как нарушение основополагающих принципов российского права.

Важно! Поэтому особое внимание при формировании иска следует уделить части 2 ст. 222 ГК РФ, где указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Реализация судебных решений о правах на самовольную постройку, вынесенных арбитражным судом или судом общей юрисдикции или третейским судом заключается в регистрации прав в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для этого требуется через территориальный офис Росреестра или МФЦ подать на регистрацию следующие документы:

  • заявление о госрегистрации
  • удостоверение личности заявителя или доверенность на представителя
  • решение арбитражного суда или суда общей юрисдикции о признании права или решение третейского суда о признании права вместе с определением о выдаче исполнительного листа

При этом надо учитывать, что без исполнительного листа и определения компетентного суда о выдаче исполнительного листа, регистрационные действия на основании третейского решения не производятся.

Таким образом, основанием для регистрации прав на самовольную постройку, признанную третейским судом, является определение госсуда на основании которого выдан исполнительный лист.

Правоприменительная практика

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Таким образом, самовольная постройка обладает любым из перечисленных признаков:

  • оно создано без соответствующего на то разрешения
  • с нарушением градо- и/или архитектурно-строительных норм
  • возведено на непредоставленном земельном участке или построено на участке вопреки его целевому использованию

при условии, что эти признаки были установлены на дату начала возведения постройки и является действующим на дату ее выявления.

То есть, застройщик-нарушитель с самого начала осуществлял строительство с этими нарушениями, знал о них, продолжал такое строительство с нарушениями. Он не исправляя нарушения вплоть до выявления их на любом этапе строительства или его окончания.

Позиции судов

В действующей правоприменительной практике в настоящее время существует несколько позиций когда строение имеет признаки самовольной постройки, а именно:

  • самовольной постройкой может быть признан объект недвижимости, возведенный без согласия собственника земли (определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15−6246);
  • основанием для признания сооружения самовольной постройкой является частно-правовое нарушение (когда строительство ведется на земле в отсутствие права на землю). Либо публично-правовое нарушение (когда строительство ведется без необходимых разрешений). Либо содержательное нарушение (несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил) (определение ВС РФ от 10.03.2016 № 308-ЭС15−15 458);
  • действия по созданию самовольной постройки являются виновными, если выявлено, что она отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной (определение ВС РФ от 13.01.2015 № 69-КГ14−10).

В настоящее время уже выработана судебная практика, когда легализация самовольной постройки в судебном порядке невозможна в случаях:

  • приобретения прав на самовольную постройку за давностью владения
  • по ч. 3 ст. 222 ГК РФ на недвижимость, созданную до 1 января 1995 года
  • реконструкции объекта недвижимости
  • на часть самовольной постройки

Самовольная постройка, не легализованная в административном или судебном порядке подлежит сносу за счет нарушителя строительства, если:

  • реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке, если ее нельзя привести в первоначальный облик
  • сособственник земли настаивает на сносе самовольной постройки, произведенной другим сособственником самоволки, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, его правам и интересам, либо угрожает жизни и здоровью
  • самовольная постройка, создана с нарушением запрета на строительство
  • самовольная постройка создана при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил

Самовольная постройка не подлежит сносу:

  • из-за нарушения процедурных вопросов получения разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, если принимались меры для получения разрешений
  • когда единственным основанием для сноса строительство пристройки к жилому дому осуществлено без согласия совладельцев

Основанием для сноса самовольной постройки является судебное решение или решение органов местного самоуправления с указанием срока самостоятельного сноса.

Внимание! Если же судебным решением в сносе самовольной постройки отказано либо право собственности на объект уже зарегистрировано, то решение о сносе того же объекта в административном порядке уже не может быть принято.

Подробнее о позиции Верховного суда РФ по делам о самовольных постройках читайте .

Как будет складываться правоприменительная практика (в том числе в третейском разбирательстве) после внесенных изменений законом № 339-ФЗ покажет время.

Однако уже сейчас можно сделать предварительные выводы. Процесс легализации сделок по недвижимости в правовом смысле станет проще, понятнее и прозрачнее для собственников недвижимости.

О принятии самовольной постройки в наследство читайте , а об оформлении завещания читайте .

Подписывайтесь, обучайтесь, обращайтесь!

Публикация подготовлена с использованием материалов информационно-правового портала Консультант Плюс (http://www.consultant.ru)

P. S. Если мой сайт РОСТОВСКИЙ АДВОКАТ Вы считаете полезным и он может еще пригодиться в жизни, оставьте его в закладках или поделитесь им с друзьями. И не забудьте получить мой бесплатный СПРАВОЧНИК КЛИЕНТА.

Понятие самовольной постройки, самовольного строительства в правоприменительной практике

Самовольной постройкой (далее — СП) следует считать строение, обладающее любым из перечисленных признаков (ст. 222 ГК РФ):

  • оно создано без соответствующего на то разрешения;
  • с нарушением градо- и/или архитектурно-строительных норм;
  • возведено на непредоставленном земельном участке или построено на участке вопреки его целевому использованию;

Обратите внимание! С 03.08.2018 в статью 222 ГК РФ законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ внесены изменения.

Теперь признак самовольной постройки применяется при условии, что требование, которому не соответствует постройка (разрешенное использование участка, правило о наличии разрешений и градо- и/или архитектурно-строительные нормы) установлено на дату начала возведения постройки и является действующим на дату ее выявления.

О том, что включает в себя понятие СП, читайте также в статье Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?

В правоприменительной практике существует несколько позиций, в совокупности дополняющих правовую сущность СП, определенную в ст. 222 ГК РФ, а именно:

  • СП может быть признан недвижимый объект, возведенный без согласия собственника земли (определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246);
  • основанием признания сооружения СП является частноправовое нарушение (строительство на земле в отсутствие гражданского права на землю) либо публично-правовое — формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил) (см. определение ВС РФ от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).
  • действия по созданию СП являются виновными, если выявлено, что СП отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной (определение ВС РФ от 13.01.2015 № 69-КГ14-10).

Обязанность по снесению самовольной постройки как санкционная мера

Нормы ст. 222 ГК РФ помимо закрепления правового режима СП регулируют также введение последней в гражданский оборот и механизм устранения деликтов, связанных со строительством СП.

01.01.2015 в указанную выше статью была внесена норма, позволяющая органам местного самоуправления при определенных условиях принимать решения о сносе СП во внесудебном порядке.

ВАЖНО! В 2018 данная норма подверглась коррективам.

Сейчас муниципалитет может принять решение не только о сносе самовольной постройки, но и о приведении ее в соответствие с установленными правилами, если постройка расположена на:

  • участке земли, в отношении которого отсутствуют необходимые правоустанавливающие документы либо вид разрешенного участка не допускает строительство объекта, при условии расположении такого участка в границах территории общего пользования;

  • участке, вид разрешенного использования которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

В силу п. 3 ст. 22 закона «О введении в действие ч. 1 ГК РФ» от 30.11.1994 № 52-ФЗ в редакции от 03.08.2018 не может быть принято решение о сносе частных жилых домов, построенных на земельных участках предназначенных для индивидуального жилищного строительства, расположенных в поселении землях для личного подсобного хозяйства, на дачных и садовых участках при наличии одновременно следующих условий:

  • права на данные дома и жилые строения зарегистрированы до 01.09.2018,
  • параметры домов соответствуют установленным,
  • дома возведены на участках земли, законными владельцами которых являются собственники таких домов.

В каких случаях производится снос самовольной постройки: судебная практика

Правоприменительная практика на сегодняшний день содержит устоявшиеся позиции относительно применения абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 03.08.2018. Приведем некоторые из них:

  • реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке подлежит сносу, только если ее нельзя привести в первоначальный облик (определение ВС РФ от 11.03.2014 № 18-КГ13-184);
  • сособственник земли может настаивать на сносе СП, произведенной другим сособственником СП, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, правам и интересам истца либо угрожает жизни и здоровью граждан (постановление президиума ВАС РФ от 18.05.2011 № 15025/10);
  • СП, построенная с нарушением запрета нового строительства, подлежит сносу (обзор практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
  • СП подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (определение ВС РФ от 09.04.2013 № 18-КГ13-14);
  • СП не подлежит сносу из-за нарушения процедурных вопросов получения разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию в том случае, если принимались меры для получения разрешений (постановление президиума ВАС РФ от 18.05.2011 № 15025/10);
  • не является единственным основанием для сноса строительство пристройки к жилому дому, осуществленное без согласия совладельцев (определение ВС РФ от 24.01.2012 № 19-В11-21).

Практика применения положения о том, что СП может быть не только снесена, но и приведена в надлежащий вид в соответствии с действующими правилами только начнет складываться.

Порядок сноса самовольных построек с особенностями правоприменения

Итак, на сегодняшний день снести СП можно либо в судебном, либо в административном порядке.

Важно! Наряду со сносом в отношении СП может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с действующими нормами.

Для инициации сноса в судебном порядке необходимо подать иск (определение ВС РФ от 19.11.2015 по делу № 308-ЭС15-8731). По результатам вынесенного решения обязанность по сносу или приведении СП в соответствие возлагается на виновного субъекта (определение КС РФ от 26.04.2016 № 910-О) либо лицо, владеющее земельным участком, на котором возведена СП. С правилами подачи иска можно ознакомиться в статье Иск о сносе самовольной постройки — образец.

Основанием для сноса СП в административном порядке является решение органов местного самоуправления с указанием срока самостоятельного сноса. Если посредством судебного решения в сносе отказано либо право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН, то решение о сносе того же объекта в административном порядке не может быть принято.

***

Таким образом, сложившаяся на сегодняшний день судебная практика сформировала устоявшиеся позиции относительно применения ст. 222 ГК РФ. Новеллами в правоприменении являются иски, оспаривающие «административный» снос. Думается, что внесение изменений, связанное с уменьшением случаев, когда решение о сносе может быть принято муниципалитетами, найдет свое отражение в судебной практике.

***

Статья понравилась? Подписывайтесь на канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Дело № не определено

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Гагинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кочетковой М.В., при секретаре судебного заседания ФИО5, с участием адвоката ФИО6, действующего по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО2

К

ФИО7 ФИО1, действующей в своих интересах, и в интересах несовершеннолетнего

ФИО4 ФИО3

о признании строения самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику о признании гаража, находящегося по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, обязании восстановить положение существовавшее до нарушения прав истца и устранить угрозу их нарушения. В обоснование исковых требований истец указала, что она проживает по адресу: <адрес>, ее соседкой в <адрес> является ФИО7 Ответчик, в замен старой постройки, построила гараж. Данный гараж является самовольным строением, и построен с нарушением градостроительных норм и правил, установленных СНиП, и п.1 ст. 222 ГК РФ на расстоянии менее одного метра от хозяйственной постройки истца. Такое расположение гаража создает для истца препятствие в пользовании своей хоз. постройкой, производству ремонта и реконструкции, что приводит к ее преждевременному разрушению. Данный гараж используется ответчицей как товарно-складская база, для предпринимательской деятельности. Из-за этого истец постоянно слышит шум машин. Так же гараж построен с нарушением пожарных норм и правил, в непосредственной близости к хоз.постройке из горючего материала истца. Указанные нарушения представляют угрозу жизни и здоровью. Просит суд признать гараж ответчицы, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> самовольной постройкой. Восстановить положение существующее до нарушения прав истца.

В дальнейшем, в ходе рассмотрения гражданского дела, истица увеличила исковые требования и просит суд: признать гараж ответчицы, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> самовольной постройкой. Восстановить положение существующее до нарушения прав истца, а именно обязать ответчика снести гараж в течение 30 суток после принятия решения судом.

Истица в судебное заседание не явилась, о явке извещена надлежащим образом, просит дело рассмотреть в свое отсутствие (л.д.59, 108).

Представитель истца ФИО12, действующий по доверенности (л.д. 38), в судебном заседании исковые требования поддержал и просил удовлетворить. Суду пояснил, что является супругом истицы. Они постоянно проживают в доме примерно с 2005 года, ранее использовали как дачный участок. Более десяти лет назад был построен спорный гараж, мужем ответчицы, который в 2003 году умер. Гараж построен на расстоянии менее 1 метра от смежной границы между земельными участками №, и №. Когда строился гараж истцу было известно, претензий к ответчику истец не предъявлял, так как на тот момент собственником дома и участка № не являлся. О том, что данный гараж построен с нарушением норм СНиП и пожарной безопасности, он и истица узнали в 2009 году, после того как прочитали Закон. Гараж истицы является самовольной постройкой, создающей препятствие для истца, при возможном производстве реконструкции и ремонта, принадлежащий истице хоз. постройке, расположенной рядом с гаражом ответчика. Хозяйственная постройка истца построена так же на расстоянии менее 1 метра от межевой границы, но опасность заключается в гараже ответчицы.

Ответчик ФИО7, и адвокат ФИО8, действующая по ордеру (л.д.44), в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, в удовлетворении иска просили отказать.

ФИО7 суду пояснила, что она, и ее сын являются собственниками по 1/6 доли дома и земельного участка находящегося по адресу: <адрес>. собственницей дома она является с 2004 года после вступления в права наследства после смерти мужа – ФИО4 ФИО18. Более 10 лет назад ФИО4 Илхам в замен старого сарая построил спорный гараж. Данный гараж угрозы для истца не представляет, так как используется уже более 10 лет. Нарушений при строительстве не допускалось. Гараж находится от дома истца на расстоянии около 20 метров, и никакой угрозы не представляет. На крыше гаража сделаны стоки. Границы земельных участков устанавливали, согласовывали уже, после того как были построены и наш гараж, и хоз постройка истца. ФИО2 согласовали границы в 2007 году, нам согласовали границы в 2009 году, поэтому если имеются какие-то расхождения, возможно, это не правильно произвели замеры, так как границы проводили по имеющимся постройкам. Никаких претензий, при этом, истец не высказывала. Большую угрозу создает хоз постройка истца. Права на земельный участок, в том числе, на котором расположен гараж, и которым она пользуется ответчик оформила в 2010 году, получив свидетельство о праве собственности. Другие сособственники дома права на этот гараж не имеют.

Представитель третьего лица администрации Гагинского сельского совета – ФИО9, действующий по доверенности (л.д. 43) разрешение спора оставил на усмотрение суда. Суду пояснил, что ФИО2 обращалась в сельскую администрацию по вопросу не законности строительства гаража ФИО7 в 2009 году. Была создана комиссия, которая провела проверку и рекомендовала ФИО7 сделать отвод на кровле для стёка дождевых и талых вод. Указанное предписание было исполнено. Гараж соответствует строительным нормам СНИП, существенных нарушений при строительстве не допущено. Сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы ФИО2 не нарушает, и не создает угрозу жизни и здоровью.

Заслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 209 гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 222 гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ст. 52 градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии со ст. 60 земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: самовольного занятия земельного участка.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно определения Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ номер 595-О-П «Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

В силу ч.17 ст. 51 градостроительного кодекса РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ ДД.ММ.ГГГГ)) «Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства».

В судебном заседании установлено, что на основании выписки из распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ Гагинской сельской администрации «о выделе земельного участка в собственность», государственного акта на право собственности ФИО19, ФИО2 является собственником земельного участка кадастровый номер 52:49:06 00 002:0118, площадью ФИО15 кв.м., по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9), землеустроительным межевым делом № (л.д. 12-37).

ФИО7 ФИО1 и ее несовершеннолетний сын ФИО4 ФИО3, проживают и являются собственниками, по 1/6 доли каждый, жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве не наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись №, что подтверждается свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 72).

Распоряжением Гагинской сельской администрации от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО7 был осуществлен предварительный отвод земельного участка по адресу <адрес> (л.д. 79).

Распоряжением главы местного самоуправления Гагинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №, принято решение о продаже ФИО7 и ее сыну ФИО10 по 1/6 доли земельного участка площадью ФИО20., по адресу <адрес> (л.д. 74).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75), ФИО7 ФИО1 и ее несовершеннолетний сын ФИО4 ФИО3, пользуются и являются собственниками 2/6 долей земельного участка общей площадью ФИО16 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, который предназначен для ведения личного подсобного хозяйства из категории земли населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 52:49:06 00 002:117, что так же подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 73).

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО11 оглы пояснил, что он тоже проживает в <адрес>. ФИО7 являлась женой его брата ФИО4. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умер. До своей смерти брат построил гараж, которым в настоящее время пользуется ФИО7 Он, с разрешения ФИО7, тоже пользуется гаражом, ставит туда свою машину ФИО17. В гараже предпринимательской деятельностью никто не занимается, так как продажу товаров он осуществляет в имеющихся у него магазинах. Когда брат строил гараж, ФИО2 присутствовали, так как часто приезжали, но никаких претензий к брату не предъявляли. Расстояние от гаража до дома ФИО2 более 13 метров. Считает, что данный гараж ФИО2 не мешает, большую опасность представляет сарай истицы, расстояние от которого менее 1 метра.

Судом установлено, что на земельном участке в <адрес>, построен гараж, владельцем, которого является ФИО7К., спорный гараж фактически является объектом недвижимости, созданным из кирпичных стен, расположенных на фундаменте, что подтверждается заключением эксперта (л.д.92-100).

Разрешений на строительство гаража, согласно ст.51 градостроительного кодекса Российской Федерации, не требовалось.

В соответствии с пунктом 5.3,4 Свода правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства», принятым постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 94, расстояние от гаража до границы соседнего земельного участка должно быть не менее 1 метра.

Согласно пункту 1 примечания* таблицы 1 СНиП ДД.ММ.ГГГГ.-89 в районах усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее, как правило 6 м. Хозяйственные постройки следует размещать от границ участка на расстоянии не менее 1 метра.

Судом установлено, что гараж возведен прежним собственником ФИО4 еще д. XXX года, что не оспаривается сторонами, на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, с отклонением от требований лит. (5 п.5.3.4) и лит. (4 примечание № к п. 2.12*), то есть постройка находится на расстоянии менее 1 метра от границы участка, поэтому спорный гараж является самовольным строением.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умер, что подтверждается свидетельством о смерти. После принятия наследства в 2003 году гараж перешел в пользование ФИО7, что не оспаривается сторонами. Факт принятия наследства так же подтверждается свидетельством о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ.

Так же Судом установлено, что нарушений строительных норм и правил, в части требований предъявляемых к техническому состоянию строений, при строительстве гаража не допущено, гараж отвечает требованиям безопасной эксплуатации, что подтверждается заключением судебной экспертизы (л.д.92-100).

Право собственности за ФИО7 на гараж, до настоящего времени не признано и не зарегистрировано.

Данные обстоятельства достоверно установлены в судебном заседании и сторонами не оспариваются.

Согласно п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судам следует устанавливать допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключением судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ определено, что гараж ФИО7 соответствует строительным нормам и правилам (СНиП) в части требований, предъявляемых к техническому состоянию строений. Гараж ФИО7 отвечает требованиям безопасной эксплуатации. Однако местоположение гаража ФИО7, находящегося по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям лит. (5 п.5.3.4) и лит. (4 примечание № к п. 2.12*) то есть, построен на расстоянии менее 1 метра от смежного участка с ФИО2 (л.д. 99-100).

Из заключения сектора архитектуры от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> следует, что разрешения на строительство гаража по адресу: <адрес> не требовалось. Владельцем гаража выполнены работы по отводу атмосферных осадков с крыши во избежание попадания их на соседнее строение (л.д. 70).

Судом установлено, что спорный гараж возведен более 10 лет назад, до установления границ земельных участков № и №, на земельном участке, в последствии, предоставленном физическому лицу (ФИО7) для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (л.д. 79), разрешений на строительство данного гаража не требовалось, нарушений строительных норм и правил (СНиП) в части требований, предъявляемых к техническому состоянию строений при строительстве не допущено, данное строение отвечает требованиям безопасной эксплуатации (л.д. 98).

Из заключения отделения государственного пожарного надзора по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что в гараже по адресу: <адрес> ведение предпринимательской деятельности не зарегистрировано. Нарушений правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03), утвержденные приказом МЧС России от ДД.ММ.ГГГГ № хранение горюче-смазочных материалов, не выявлено, угрозы жизни и здоровью не представляет (л.д. 71).

Представитель истца в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что гараж ответчицы угрожает только хозяйственной постройке истца, перенос гаража ответчицы на 1 метр от межевой границы, как указано в заключение эксперта, не является гарантией безопасности для хоз постройки истца при возникновении пожара. Хозяйственная постройка истца построена так же на расстоянии менее 1 метра, то есть с нарушением требований пункта 1 примечания* таблицы 1 СНиП ДД.ММ.ГГГГ.-89. Так же представитель пояснил, что гараж ответчицы находится на расстоянии около 20 метров от <адрес> принадлежащего истице, что не противоречит требованиям СНиП.

Судьей при поступлении дела в суд согласно ст.ст. 148, 149, 150 ГПК РФ, поведена надлежащая подготовка к рассмотрению дела, ДД.ММ.ГГГГ проведено предварительное судебное заседание. Сторонам неоднократно разъяснены их процессуальные права и обязанности, что подтверждается копиями определений о подготовке, полученных сторонами, а так же протоколами судебных заседаний, распиской (л.д. 52), в том числе обязанность представления доказательств.

При наличии указанных обстоятельств суд приходит к выводу, что не соответствие местоположения гаража требованиям лит. (5 п.5.3.4) и лит. (4 примечание № к п. 2.12*), то есть не соблюдение расстояния 1 метр от межевой границы при строительстве гаража, не является существенным нарушением градостроительных, строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью ФИО2, доказательств обратного, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, истец суду не представил.

Поэтому требования истца об обязании ответчика снести гараж, как представляющего угрозу жизни и здоровью истца, в течение 30 суток после принятия решения судом, удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 100 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО7 ФИО1, действующей в своих интересах, и в интересах несовершеннолетнего ФИО4 ФИО3 о признании гаража самовольной постройкой, обязании снести гараж в течение 30 суток после принятия решения судом подлежат удовлетворению частично.

Признать гараж, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> самовольной постройкой.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований ФИО2 о обязании ФИО7 ФИО1, действующей в своих интересах, и в интересах несовершеннолетнего ФИО4 ФИО3 снести самовольно построенный гараж в течение 30 суток с момента принятия решения судом – отказать.

Взыскать с ФИО7 ФИО1, действующей в своих интересах, и в интересах несовершеннолетнего ФИО4 ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 100 рублей.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в течение 10 дней.

П.П. Судья: подпись.

Копия верна.

Судья: Кочеткова М.В.

Самовольные постройки // Судебная практика в делах о признании права собственности

Дела о самовольных постройках (в частности о сносе и признании права собственности на них) довольно часто становятся предметом рассмотрения в Верховном суде Российской Федерации, так как действующим законодательством вопрос о них является недостаточно урегулированным.

Тем не менее, законодательные попытки урегулирования проблемы так называемых «самостроев» предпринимались регулярно. Наиболее масштабному урегулированию статья 222 ГК РФ подверглась в 2015 г. Федеральным законом N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Тогда Гражданский кодекс был дополнен пунктом 4, в соответствии с которым были регламентированы условия и порядок сноса постройки органом местного самоуправления. При этом, изменялся порядок признания права собственности на самовольные постройки, согласно которому признание права собственности на такую постройку осуществлялось лишь при соблюдении ряда условий относительно прав на земельной участок, соответствия постройки планировке территории и отсутствия нарушения прав иных лиц.

Однако «де-факто» отдельные нюансы, возникающие при рассмотрении споров о сносе и признании права собственности, обобщались Верховным судом Российской Федерации в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года»(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007) и т.д.

Вместе с этим, за два года действия поправок к ГК РФ судебная практика по признанию права собственности на самовольные постройки выявила ряд проблемных моментов по разрешению споров, возникающих при практическом применении статьи 222 ГК РФ.

Судебная практика о самовольных постройках в 2017 г.: успеть в последний вагон

Большинство дел, рассмотренных Cудебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации в 2017 г., касались признания строений самовольной постройкой и о сносе самовольных строений, а требование о признании права собственности на самовольную постройку рассматривалось в качестве встречного.

В 2017 г. Судебная коллегия в большинстве дел о сносе самовольных строений указала на оставление судами без внимания фактических обстоятельств дела и их неправильную юридическую квалификацию, а именно исследование вопроса о наличии каких-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещных прав на землю:

— при рассмотрении дела необходимо установить, являются ли допущенные при возведении самовольной постройки нарушения (в частности, нарушение муниципальных правил землепользования и застройки) существенными, могло ли их наличие служить основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку и, если могло, то требовали ли эти нарушения устранения и какими способами (определение по делу № 18-КГ17-21 от 21.03.2017 г., определение по делу № 19-КГ17-11 от 16.05.2017 г.).

— суду при новом рассмотрении необходимо установить соответствие типа возведенного самовольного строения целевому назначению земельного участка и возможность возведения на нём домов блокированной застройки (определение по делу № 19-КГ17-11 от 16.05.2017 г.).

Репрезентативной является тенденция Судебной коллегии в необходимости исследования оснований для признания права собственности самовольных построек, прослеживаемая и в деле №47-КГ17-18 о сносе самовольной постройки, признании отсутствующим права на земельный участок. Судебная коллегия указала на то обстоятельство, что согласно ч. 4 ст. 67 и ч. 4 ст. 198 ГК РФ при рассмотрении дела необходимо установить имеющие существенное значение для квалификации правоотношений сторон обстоятельства, связанные с местонахождением земельного участка, право на который возникло у ответчика на основании договора купли-продажи жилого дома, о сносе которого просит администрация.

Однако, всё же, несколько рассмотренных судебной коллегией дел имели отношение к признанию права собственности на самовольные постройки в качестве самостоятельного требования.

В деле № 18-КГ17-64 Судебная коллегия по гражданским делам указала на то, что суды пришли к неправильному выводу, неправомерно оставив без внимания фактические обстоятельства дела и их правильную юридическую квалификацию. Кроме исследования юридически значимых обстоятельств, рассмотрение которых требуется в делах о признании права собственности на самовольные постройки, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, суд неправомерно оставил без внимания вопрос о возможности нарушения прав и охраняемых законом интересы других лиц, а именно наследников совладельца возведенной постройки.

Вместе с этим, краеугольным камнем рассмотрения дел о признании права собственности на самовольную постройку является также исследование вопроса о наличии у лица какого-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещного права на землю. На это судебная коллегия указала и в деле № 18-КГ17-64, подчеркнув это как основание для повторного рассмотрения в соответствующем суде.

Аналогичная правовая позиция высказана судебной коллегией и в деле № 66-КГ16-13, в котором суд апелляционной инстанции не учел, что постройки, размещенные полностью или частично за пределами красных линий, не могут быть признаны соответствующими проекту планировки территории и правилам землепользования и застройки.

Таким образом, в 2017 г. основное внимание Судебная коллегия по гражданским делам уделяла исследованию наличия каких-либо вещных прав на земельный участок под самовольной постройкой даже в делах о сносе самовольных построек.

Вместе с этим, разделение компетенции в вопросе сноса самовольной постройки между судом и органом местного самоуправления предусмотрено законопроектом №301924-7 о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части уточнения положений о самовольных постройках. В частности, к ведению органов местного самоуправления законопроект отнес полномочия:

(а) по сносу самовольной постройки в случае, если такая постройка создана или возведена на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы.

(б) а также, если постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории.

В то же время, указанный законопроект оставляет без внимания коллизию полномочий суда и органов местного самоуправления, связанную с разрешением проблемы сноса самовольной постройки или же приведения её в соответствие с параметрами, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки (абз. 2 ч. 2 ст. 222 ГК РФ в редакции указанного законопроекта).

Нововведения в 2018 г.:

закрытый перечень случаев сноса по решению органа местного самоуправления и упрощение судопроизводства по делам «самостроев»

Законопроектом №301924-7 о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках) предусматривается ряд дополнений в ГК, в частности в ст. 222 ГК РФ, которыми изменяется само понятие «самовольной постройки».

Вместе с этим, законопроектом предлагается дополнить ст. 222 ГК РФ пунктами 31 и 32 в большей мере процедурного характера, несмотря на то, что судебная практика указала на необходимость уточнения условий признания права собственности самовольных построек.

Тем не менее, указанными изменениями предполагается, что компетенция в вопросе сноса или же приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями разделена между судом и органом местного самоуправления.

Законодатель поставил в зависимость возможность сохранения самовольной постройки от параметров, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами посредством её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями.

Законопроектом о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках), законодатель значительно расширяет правовое регулирование самовольных построек, дает развернутое определение этого понятия в ст.222 ГК РФ, дополняет её механизмом возмещения в связи с утратой права собственности на приобретенный объект недвижимости в случае принятия решения о сносе самовольной постройки. Примечательно, что данным законопроектом устанавливается ответственность государственного регистратора за внесение им недостоверных сведений и прав на такой объект недвижимости.

Законодательные меры, согласованные Правительством, направлены, в первую очередь, на упрощение судопроизводства по делам, касающимся так называемых «самостроев». Во вторую — законопроект призван упросить вопрос принятия органом местного самоуправления решения о сносе «самостроев», очерчен круг случаев, когда орган местного самоуправления вправе принять соответствующее решение.

Указанные изменения, в целом, должны положительно повлиять на правовое регулирование строительной отрасли, а также на рассмотрение дел о «самостроях» в суде, упорядочив судебную практику в данном вопросе. Законопроект детализирует круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки. В частности, это коснется обстоятельств, при которых собственник не знал и не мог или не обязан был знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Вместе с этим, законодатель ставит в зависимость возможность сохранения самовольной постройки от параметров, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами посредством её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями. В случае судебного рассмотрения дела о приведении постройки согласно требований законодательства, суд может обязать сторону получить разрешительные документы на постройку. Также видится, что в случае несоответствия постройки каким-либо строительно-техническим требованиям суд будет принимать решение исходя из результатов судебно-строительной экспертизы.

Учитывая вышеуказанное, установление исчерпывающего перечня случаев, когда снос самовольных построек будет осуществляться по решению органов местного самоуправления, посредством их законодательного закрепления в гражданском законодательстве, установит пределы полномочий органов местного самоуправления в этом вопросе.

Таким образом, в законопроекте о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках), законодатель разделяет компетенцию суда и органов местного самоуправления в отношении самовольных построек, что окажет непосредственное влияние на способы защиты права собственности на самовольные постройки. А его принятие приведет к пересмотру процессуальных способов защиты права собственности на самовольные постройки, в частности, и на судебную практику, в целом.