Ст 140 ЖК

Реорганизация и ликвидация ТСЖ: в чем разница

Между ликвидацией и реорганизацией разница состоит в том, что обязанности и права ТСЖ, подвергнувшегося реорганизации, переходят к другой организации, а само ТСЖ продолжает деятельность. Так как ТСЖ является юрлицом, на которое возложен ряд обязательств и прав, то процесс реорганизации ТСЖ полностью идентичен с процессом реорганизации любого юридического лица. Данное положение утверждено ст. 57 Гражданского кодекса РФ.

Реорганизация ТСЖ может быть вызвана рядом причин. Например, ТСЖ можно реорганизовать в ЖСК, который хоть и не является современной и удобной формой ведения деятельности, но в некоторых ситуация может быть более выгоден собственникам квартир. Одним из плюсов ЖСК является то, что он объединяет только собственников жилья одного дома, и «прицепить» к ним еще один не представляется возможным.

Потребоваться реорганизация ТСЖ может и в случае, если жители какого-либо дома решили выйти из ТСЖ и передать права на управление своим домом управляющей компании. Возможна и обратная ситуация, когда жители дома отказываются от услуг УК и входят в состав ТСЖ соседнего дома.

Если же ТСЖ не реорганизовывать, а просто ликвидировать, то по завершении процесса ликвидации товарищество собственников жилья перестанет существовать. Ликвидация ТСЖ проходит согласно нормам ликвидации хозяйствующего субъекта.

Подвигнуть жильцов к ликвидации ТСЖ могут несколько причин, причем в некоторых случаях ликвидация может быть санкционирована судом. Это возможно, если в доме часть жильцов отказывается вступать в ТСЖ или наличествуют коммерческие фирмы, которые также не являются «товарищами». В случае если «нетоварищей» становится более половины от голосующих, то ТСЖ подлежит обязательной ликвидации.

  • Как организовать ТСЖ: пошаговая инструкция

Мнение эксперта

Принимать решения о реорганизации и ликвидации ТСЖ – компетенция общего собрания собственников

В.А. Гассуль, к.э.н., почетный строитель России (Санкт-Петербург.)

Статья 145 Жилищного кодекса РФ наделяет собрание членов ТСЖ компетенциями:

  • утверждать новый или менять существующий устав;
  • решать, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ;
  • при ликвидации назначать комиссию и утверждать ликвидационные балансы;
  • избирать и досрочно прекращать полномочия членов правления, ревизора и председателя правления (последнего – при наличии такой должности в уставе ТСЖ);
  • обозначать размеры платежей и взносов членов ТСЖ;
  • утверждать порядок образования различных фондов ТСЖ, например, резервного фонда, на капремонт, на текущий ремонт и т.д., а также утверждать порядок их использования и форму необходимой отчетности;
  • решать вопросы о получении кредитов или иных заемных средств;
  • использовать доход, полученный от хозяйственной деятельности ТСЖ;
  • формировать годовой план ремонта и содержания ОИ (общего имущества) и отчитываться о его выполнении;
  • утверждать годовые сметы расходов и доходов ТСЖ, аудиторские заключения и отчеты об использовании смет;
  • утверждать ежегодный отчет о деятельности правления ТСЖ;
  • после проверки ревизором годовой финансовой отчетности бухгалтерии ТСЖ, утверждать его заключение;
  • рассматривать поступившие жалобы на деятельность правления ТСЖ и/или его председателя и ревизора (ревизионной комиссии);
  • утверждать и вносить изменения во внутренний распорядок, положение об оплате труда работников, осуществляющих содержание и ремонт ОИ (по представлению председателя ТСЖ), а также утверждать внутреннюю документацию ТСЖ, которая предусмотрена ЖК, уставом ТСЖ и решениями общего собрания участников ТСЖ;
  • устанавливать вознаграждение членам правления ТСЖ;
  • прочие вопросы, предусмотренные уставом ТСЖ, Жилищным кодексом или иными Федеральными законами.

Стоит отметить, что общее собрание участников ТСЖ может рассматривать вопросы, находящиеся в компетенции правления.

На каких основаниях проводится реорганизация ТСЖ

Пункт 1 статьи 140 Жилищного кодекса РФ гласит, что реорганизация ТСЖ проводится согласно порядку, описанному в гражданском законодательстве. Таким образом, реорганизация ТСЖ проходит по правилам, изложенным в ст. 57 Гражданского кодекса РФ. Решение о реорганизации ТСЖ принимается исключительно на общем собрании участников ТСЖ.

Согласно 57 статьи Гражданского кодекса РФ, реорганизация ТСЖ возможна в следующих случаях:

  • объединения в одно юридическое лицо нескольких юридических лиц;
  • присоединения одного юридического лица к другому;
  • разделение одного юридического лица на несколько других;
  • выделение новых организаций из существующего юридического лица;
  • преобразование юридического лица в организацию иной правовой и организационной формы.

Ст. 136 Жилищного кодекса предусматривает наличие только одного ТСЖ в одном многоквартирном доме. Таким образом, ТСЖ, функционирующее в одном доме, не может быть разделено на несколько организаций или выделять новое юридическое лицо из своего состава. Это возможно только в случае, если ТСЖ осуществляет свою деятельность на два и более многоквартирных дома, владельцы жилья в которых хотят отделиться.

ТСЖ может быть реорганизовано по желанию участников в ЖСК. Эта организация (так же, как и любая другая), регистрируется как новое юридическое лицо согласно ст. 51 и ст. 57 Гражданского кодекса РФ.

  • Принятие решений на собрании ТСЖ: необходимый процент на голосовании и участие несовершеннолетних

Виды реорганизации ТСЖ

Реорганизация ТСЖ может иметь следующий вид:

  • Присоединение. При таком способе реорганизации права и обязанности присоединяющегося юридического лица переходят к юридическому лицу, к которому было совершено присоединение.
  • Преобразование. ТСЖ может быть преобразовано в ЖСК, если было достигнуто соответствующее решение на собрание собственников. Для преобразования ТСЖ необходимо заплатить госпошлину и составить передаточный акт.
  • Слияние. Такая форма реорганизации возможна, если собственники двух и более домов не могут справиться с управлением общим имуществом своими силами. Однако законодательство запрещает объединение в одну организацию, но допускает организацию союза ТСЖ. Когда такой союз образовывается, должен быть составлен устав и подписан учредительный документ, так как такое слияние представляет собой создание нового юридического лица. При этом в названии нового учреждения необходимо включить термины «союз» или «ассоциация». Участники такой компании несут субсидиарную ответственность по своим обязательствам.
  • Выделение. Реорганизация ТСЖ в форме выделения применяется в случае, если жители одного из домов не удовлетворены управлением и хотят покинуть товарищество с целью создания собственного органа управления.
  • Разделение. Чтобы провести такую реорганизацию, потребуется разделительный баланс. Вновь образованные юридические лица берут на себя права и обязанности реорганизованного ТСЖ. Передаются эти права и обязанности на основании разделительного баланса. Передаточный акт и разделительный баланс должны быть утверждены участниками либо тем органом, которым было принято решение реорганизовать ТСЖ. В этих документах необходимо указать оспариваемые обязательства и включить положение о правопреемстве по всем обязательствам прошлого ТСЖ.

В каком порядке проводится реорганизация ТСЖ

При любом виде реорганизации ТСЖ процедура будет иметь один и тот же вид.

  1. Собственники жилья в домах должны принять на общем собрании решение о реорганизации ТСЖ, при этом за эту процедуру должно быть отдано не менее двух третей голосов.
  2. Участники ТСЖ получают уведомление по форме №Р12003 о реорганизации.
  3. В отделении Налоговой инспекции регистрируется новое юридическое лицо.
  4. Происходит оплата госпошлины.
  5. Осуществляется передача прав и обязанностей от ТСЖ к новой компании.
  6. Вносятся изменения в ЕГРЮЛ.

Для процедуры реорганизации ТСЖ требуются следующие документы:

  • устав нового юридического лица;
  • протокол общего собрания с решением о реорганизации;
  • квитанция оплаченной госпошлины;
  • заявление на регистрацию нового юридического лица с указанием причины такого создания (реорганизация по форме №Р12003);
  • передаточный акт.

Образец заявления по форме №Р12003 можно взять в налоговой инспекции либо найти в интернете.

Передаточный акт должен содержать всю информацию о том, что именно передается от ТСЖ новой организации, а также на каких условиях осуществляется передача. Особенно важно и необходимо указать задолженности (если есть), активы и пассивы. Налоговая инспекция вправе отказать в реорганизации ТСЖ, если передаточный акт не будет предоставлен. Также этот документ необходим, чтобы впоследствии не возникло вопросов и судебных тяжб о том, кто должен выплачивать долги или имеет больше прав на собственность.

Еще одной важной информацией, которую нужно указать в передаточном акте, будут данные о правопреемстве новой организации по отношению к реорганизуемому ТСЖ. Эти данные указываются и в разделительном балансе. Если информация, указанная в разделительном балансе, не позволяет установить, кто является правопреемником реорганизованного ТСЖ, то перед кредиторами будут солидарно отвечать вновь возникшие после реорганизации юридические лица.

Также необходимо включить в состав разделительного баланса и передаточного акта бухгалтерскую отчетность в объеме годового отчета на дату реорганизации (последнюю отчетную дату). Составляется отчетность в порядке, установленным Минфином РФ.

Чтобы удостоверить данные бухотчета и бухучета, при реорганизации ТСЖ необходимо провести инвентаризацию обязательств и имущества. Во время этой инвентаризации будет проверено и документально подтверждено наличие обязательств и имущества, проведена их оценка и проверено состояние.

В случае наличия у реорганизуемого ТСЖ кредиторов, члены ТСЖ или орган, принявший решение о реорганизации, обязаны сообщить им о начале данного процесса. При этом кредитор имеет право потребовать досрочное погашение кредита, а также возмещение убытков или прекращение обязательств. Право на такие действия кредитору дает ст391. п.1 Гражданского кодекса РФ, согласно которой долг не может быть перенесен без согласия на это кредитора. Так как кредитор не может запретить или приостановить реорганизацию, ему остается только в письменной форме потребовать досрочного выполнения или досрочного прекращения обязательств реорганизуемого ТСЖ, а также возмещения убытков. Прекращение обязательств возможно различными способами, предусмотренными правовыми актами, законами или договорами.

  • Каковы реальные полномочия ТСЖ

Как зарегистрировать новое юридическое лицо после реорганизации ТСЖ

Если ТСЖ реорганизуется по форме разделения, преобразования, слияния или выделения, то результатом реорганизации будет создание новых юридических лиц. Таким образом, процесс реорганизации считается законченным в момент государственной регистрации всех новых юридических лиц.

Когда регистрируется новое юридическое лицо при реорганизации ТСЖ, ко всем прочим учредительным документам нужно добавить передаточный акт или разделительный баланс, в зависимости от вида реорганизации.

Если реорганизация идет по форме слияния или присоединения, то для органов учета юридических лиц нужно предоставить передаточный акт, о чем говорит ст.59 Гражданского кодекса РФ.

Необходимые документы, чтобы зарегистрировать юридическое лицо, созданное при реорганизации ТСЖ:

  • заявление о регистрации, в котором должны быть подтверждены: верность информации учредительных документов, соответствие учредительной документации необходимым требованиям для данного юридического лица, наличие в передаточном акте и разделительном балансе информации о правопреемстве по обязательствам реорганизованного ТСЖ, в особых случаях – согласование с органами местного самоуправления;
  • учредительные документы либо в оригинальном виде, либо в виде нотариально заверенных копий;
  • решение о реорганизации ТСЖ;
  • передаточный акт или разделительный баланс;
  • в определенных случаях – договор о слиянии;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Аналогичный список документов требуется и при преобразовании ТСЖ в ЖСК или жилищный кооператив.

Непосредственно регистрация нового юридического лица при реорганизации ТСЖ осуществляется местными регистрирующими органами. Если при реорганизации ТСЖ свою деятельность прекращают одно или несколько юридических лиц, то в ЕГРЮЛ вносится запись о прекращении их деятельности по предоставлению информации от государственного регистрирующего органа. Госрегистрация юридических лиц, которые образуются в результате реорганизации, длится пять рабочих дней.

Выше мы говорили о том, что реорганизация считается завершенной в момент регистрации новых юридических лиц, если они реорганизуются по форме разделения, преобразования, слияния или выделения. Если же реорганизация проводится в виде присоединения, то она считается законченной в момент внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении деятельности присоединяемого юридического лица.

  • Полномочия и обязанности председателя правления ТСЖ

Реорганизация ТСЖ с помощью объединения

Согласно ст. 142 Жилищного кодекса РФ, создание объединения ТСЖ преследует некоммерческие цели, главная из которых – совместное управление общим имуществом. Чтобы эта цель была достигнута, объединение ТСЖ должно иметь права юридического лица.

Гражданский кодекс РФ допускает создание объединений в форме союза или ассоциации. ТСЖ, которые объединились в союз или ассоциацию, сохраняют самостоятельность и то, что они участвуют в объединении, не уменьшает их объем правоспособности. ТСЖ сохраняет те же права, что и до вступления в ассоциацию.

Такой союз ТСЖ является собственником имущества, которое складывается за счет поступлений каждого участника (либо от других, разрешенных законом источников). Если объединение ликвидировано, то оставшееся имущество после выполнения требований кредиторов направляется на цели объединения, а не делится между участниками.

Союз ТСЖ не отвечает за обязательства каждого своего члена, тогда как члены союза отвечают за обязательства, принятые союзом. Члены союза несут субсидиарную ответственность своим имуществом по обязательствам, если в уставе не указан предел имущественной ответственности каждого члена союза.

Права и обязанности участников союза закрепляются в учредительных документах. Члены союза ТСЖ вправе безвозмездно пользоваться услугами союза, так как имущество объединения формируется на их средства.

Член союза ТСЖ имеет право покинуть объединение, подав заявление о выходе в любой момент времени. Однако имущественные обязанности с члена объединения будут сложены только по окончании финансового года, и только после этого он будет считаться вышедшим из союза.

Участник союза может быть исключен другими участниками по основаниям, указанным в учредительных документах. Дополнительная ответственность члена ассоциации, который добровольно или принудительно выбыл из нее, по долгам объединения сохраняется на два года. Размер ответственности зависит от взноса в имущество союза.

Новый участник союза может появиться в нем только при согласии всех действующих участников объединения. Если учредительные документы союза позволяют, то на нового участника объединения накладывается субсидиарная ответственность по долгам ассоциации, которые возникли до его вступления в нее.

Объединение ТСЖ управляется по таким же правилам, что и обычное ТСЖ.

  • Некоторые вопросы системы налогооблажения в ТСЖ

Реорганизация ТСЖ в ТСН

Так как в 2014 году вступил в силу ФЗ № 99 от 5 мая 2014г., который ввел понятие товарищества собственников недвижимости (ТСН) как новую организационно-правовую форму некоммерческих организаций, к которой относится и ТСЖ, у многих возникают вопросы о необходимости изменения устава, а также о том, в каком порядке и какие именно изменения необходимо вносить.

Так как ТСН и ТСЖ имеют идентичную организационно-правовую форму, то с 1 сентября 2014 года все объединения собственников жилья в МКД должны регистрироваться как ТСН. При этом ТСЖ, созданные до сентября 2014 года, не должны быть перерегистрированы (согласно п.10 ч.8 ст.3 ФЗ №99), но должны переименоваться и скорректировать устав, согласно нормам гл.4 Гражданского кодекса РФ. Ниже приведем необходимые изменения в уставах ТСЖ.

  • Непосредственное переименование с ТСЖ на ТСН. Например, ТСЖ «Юбилейный» станет ТСН «Юбилейный».
  • Отметить, что ТСН – некоммерческая корпоративная организация.
  • Указать в уставе, что проведение предпринимательской или любой приносящей доход деятельности остается правом ТСЖ в случае, если эта деятельность направлена на достижение целей, ради которых организовано товарищество.
  • Если организация намерена вести приносящую доход деятельность, нужно прописать способы формирования имущества, достаточного для ведения такой деятельности. Например, указать, что будет учрежден фонд или сформировано имущество в виде инвентаря, оборудования и т. п., рыночная стоимость которого не ниже минимального размера уставного капитала ООО. Также требуется составить перечень этого имущества, который должен актуализироваться раз в три месяца с уточнениями стоимости указанного имущества.
  • Нужно внести информацию о единоличном исполнительном органе ТСН (председателе) и о действующем коллегиальном исполнительном органе (правлении).
  • Возможен вариант, когда полномочиями председателя наделены несколько лиц, которые действуют совместно, либо действуют несколько независимых председателей. В уставе должен быть прописан порядок взаимодействия указанных лиц.
  • Если планируется включить в работу организации деятельность наблюдательного или иного совета, который займется контролирующей деятельностью правления, то в уставе должно быть предусмотрена возможность его создания.
  • Нормы ответственности правления и председателя правления должны быть актуальными, а в случае наличия наблюдательного совета необходимо прописать его ответственность.
  • Следует уточнить права и обязанности членов ТСЖ с учетом положений ст. 65.2 Гражданского кодекса РФ, в частности, необходимо обратить внимание на п. 2 данной статьи. Так, в уставе ТСЖ может быть предусмотрен порядок уведомления одним членом ТСЖ других его членов о намерении обратиться в суд с иском к организации.

1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

3. Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение.

4. Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Комментарий к Ст. 140 ЖК РФ

1. В целях управления многоквартирным домом собственники помещений в этом доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к числу которых относится управление товариществом собственников жилья (см. комментарий к ст. 161 ЖК).

Товариществом собственников жилья является некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для управления многоквартирным домом, обеспечения эксплуатации этого дома, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 135 ЖК). И как любое юридическое лицо, оно может быть реорганизовано.

2. Реорганизация юридического лица по общему правилу осуществляется по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Реорганизация юридического лица может быть произведена в виде:

— слияния двух и более юридических лиц в одно;

— присоединения одного или нескольких юридических лиц к другому;

— разделения юридического лица на два и более;

— выделения из юридического лица двух и более;

— преобразования юридического лица в другую организационно-правовую форму.

Однако следует отметить особенности реорганизации товарищества собственников жилья.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья (см. комментарий к ст. 136 ЖК).

Действующее в многоквартирном доме товарищество собственников жилья не может разделиться на два или более товариществ, а также из него не может быть выделено другое товарищество собственников жилья. Такого рода реорганизация товарищества собственников жилья будет противоречить ст. 136 настоящего Кодекса, поскольку два и более товариществ не могут обслуживать один многоквартирный дом.

Что касается слияния или присоединения, то в данном случае это невозможно, так как в одном многоквартирном доме не может быть двух и более товариществ собственников жилья. Следовательно, такого вида реорганизация невозможна.

В одном многоквартирном доме товарищество собственников жилья может быть только преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив, т.е. изменить организационно-правовую форму.

3. Однако товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, и при условии, если данные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах (см. комментарий к ст. 136 ЖК).

В этом случае реорганизация товарищества собственников жилья может быть осуществлена в форме разделения или выделения.

Решение о реорганизации товарищества собственников жилья в форме разделения товарищества принимается на общем собрании членов товарищества большинством голосов членов товарищества, присутствующих на собрании. При этом в каждом многоквартирном доме должно быть проведено общее собрание собственников помещений и принято решение о реорганизации товарищества в форме разделения. Решение общего собрания собственников в каждом многоквартирном доме считается принятым, если за него проголосовало большинство голосов от общего числа голосов.

Реорганизация товарищества в форме разделения должна быть проведена в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники которого инициировали такое разделение.

При разделении товарищества собственников жилья ликвидируются оба товарищества и создаются два новых товарищества собственников жилья. Права и обязанности реорганизуемого товарищества переходят к вновь возникшим товариществам собственников жилья.

4. Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения. Решение о выделении товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. При выделении товарищества собственников жилья создается новое товарищество. К вновь созданному товариществу переходят права и обязанности реорганизованного товарищества собственников жилья в соответствии с разделительным балансом.

5. Два и более товариществ собственников жилья, созданных в двух и более многоквартирных домах, могут объединиться в одно товарищество собственников жилья путем слияния или присоединения. Такая реорганизация может быть произведена при условии, что количество квартир в этих домах составляет в сумме не более чем 30 и данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Соответственно, при слиянии товариществ собственников жилья права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему товариществу, а при присоединении одного или более товариществ к другому к последнему переходят права и обязанности присоединенного товарищества или товариществ.

Товарищество собственников жилья считается реорганизованным в форме слияния с момента государственной регистрации вновь возникшего товарищества, поскольку в случае присоединения одно юридическое лицо остается в прежнем виде.

При реорганизации товарищества собственников жилья в форме присоединения к нему другого товарищества первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного товарищества.