Ст 17 жилищного кодекса

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2017 N 303-ЭС17-2152 по делу N А04-1866/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании убытков, понесенных в связи с предоставлением жилого помещения инвалиду. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды исходили из того, что затраты, связанные с обеспечением жилыми помещениями инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, вставших на учет после 01.01.2005, являются расходными обязательствами субъектов РФ.

Однако суды приняли во внимание, что отсутствие порядка финансирования полномочий, направленных на реализацию мер социальной поддержки, предусмотренных статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, не может служить основанием к отказу в выполнении государством взятых на себя публично-правовых обязательств.

Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2017 N 306-ЭС17-732 по делу N А57-30971/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании самовольной постройкой здания. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что ответчик является собственником земельного участка и здания, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, право собственности зарегистрировано.

Руководствуясь частью 2 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в отсутствие доказательств, подтверждающих, что на спорном земельном участке расположено нежилое здание — магазин, которое является самовольной постройкой, что собственник возвел его на земельном участке, не предназначенном для этих целей и при строительстве не соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, что являлось бы основанием его к сносу, отказал в иске. Суд также указал, что наличие в жилом доме помещений, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности в силу части 2 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, не являются основанием для признания жилого дома самовольной постройкой и его сноса. Заявитель вправе использовать иные способы защиты нарушенных, по его мнению, прав.

Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2016 N 307-КГ16-11467 по делу N А05-10627/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным требования в части предложения возместить необоснованно полученную субсидию на возмещение убытков. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, поскольку установлена правомерность применения обществом тарифа для населения в отношении спорных жилых помещений, предназначенных для проживания граждан, использующих поставленные в них коммунальные ресурсы на коммунально-бытовые нужды при недоказанности министерством иных целей использования.

Признавая требование министерства в оспариваемой обществом части недействительным, суды трех инстанций руководствовались статьями 16, 17, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Методическими указаниями по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке, утвержденными приказом ФСТ России от 06.08.2004 N 20-э/2, и констатировали правомерность применения обществом тарифа для населения в отношении спорных жилых помещений, предназначенных для проживания граждан, использующих поставленные в них коммунальные ресурсы на коммунально-бытовые нужды при недоказанности министерством иных целей использования.

Определение Верховного Суда РФ от 12.09.2016 N 307-КГ16-11369 по делу N А05-8053/2015 Требование: О пересмотре судебных актов по делу о признании незаконными требований о взыскании излишне перечисленной суммы субсидии. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано, поскольку поставка энергоснабжающей организацией-заявителем электрической энергии в пустующее жилое помещение по льготному тарифу для населения не препятствует ей получить субсидию на возмещение убытков, возникающих в результате государственного регулирования тарифов на электрическую энергию, вырабатываемую децентрализованными источниками электроснабжения.

Указав, что в соответствии с пунктом 27 Методических указаний по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке, утвержденных приказом ФСТ РФ от 06.08.2004 N 20-э/2, к тарифной группе «население» относятся граждане, использующие электроэнергию на коммунально-бытовые нужды, а также приравненные к населению категории потребителей, которым электрическая энергия (мощность) поставляется по регулируемым ценам (тарифам), а согласно положениям статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение, которым в том числе является многоквартирный жилой дом, предназначено для проживания граждан и коммунальные ресурсы используются в нем на коммунально-бытовые нужды, суды констатировали, что при взыскании платы за коммунальные услуги, оказываемые собственникам жилых помещений, подлежит применению тариф для «населения».

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2016 N 67-КГ16-3 Требование: О выделении в натуре доли в праве общей долевой собственности на квартиру и вселении, возложении обязанности устранить препятствия в пользовании квартирой, передать комплект ключей. Обстоятельства: Истец является собственником доли в общей долевой собственности на квартиру, приобретенной по договору купли-продажи, ответчики создают препятствия в пользовании квартирой. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, так как, вселяя истца в спорную квартиру, суд не учел реальную возможность пользования жилым помещением без нарушения прав других лиц, проживающих в смежно-проходных комнатах на праве, возникшем ранее, о чем истцу было известно, в результате чего был нарушен баланс интересов участников общей собственности.

В силу пункта 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан.

При наличии нескольких собственников спорной квартиры положения статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежали применению судом в нормативном единстве с положениями статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.

Определение Верховного Суда РФ от 19.04.2016 N 51-КГПР16-6 Требование: Об истребовании помещения из незаконного владения. Обстоятельства: По мнению истца, ответчик без законных оснований занимает нежилое помещение в подвале здания детского сада, находящегося в муниципальной собственности. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, так как суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требование, не установил статуса спорного помещения в момент его предоставления члену семьи ответчика, состоявшему в трудовых отношениях с учреждением, предоставившим помещение.

Согласно части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Аналогичные положения содержались в статье 7 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей на момент предоставления спорного помещения семье Гаськовой Т.Н.

Решение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N АКПИ15-1535 Об удовлетворении искового заявления о признании частично недействующим пункта 4.1 национального стандарта РФ ГОСТ Р 56184-2014 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», утвержденного Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 23.10.2014 N 1393-ст.

Дьячков Е.В. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании недействующим пункта 4.1 ГОСТ Р 56184-2014 в части, допускающей размещать хостел в квартире или нескольких квартирах одного здания и иметь общий подъезд с соседями (собственниками или нанимателями других квартир, расположенных в том же подъезде), ссылаясь на то, что предусмотренное оспариваемым положением размещение хостела в квартире многоквартирного дома является самостоятельным видом деятельности, направленной исключительно на извлечение прибыли, а не на удовлетворение нужд собственника квартиры, связанных с его проживанием, и противоречит части 2 статьи 15 и статье 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), а также пункту 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), в соответствии с которым размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. По мнению административного истца, предоставляя собственнику право размещать в собственной квартире хостел, орган государственной власти путем введения ГОСТ Р 56184-2014 допускает нарушение прав других собственников.

Определение Верховного Суда РФ от 05.04.2016 N 51-КГ16-4 Требование: О применении последствий недействительности договора социального найма жилого помещения, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Обстоятельства: По мнению истца, помещение является муниципальной собственностью, расположено в здании образовательного учреждения, в связи с признанием судом договора социального найма спорного помещения недействительным ответчики не имеют права занимать его. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как судами не выяснены статус спорного помещения в момент его предоставления ответчикам как жилого и наличие совокупности условий, при которых ответчики не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения.

Согласно части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Аналогичные положения содержались в статье 7 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей на момент предоставления спорного помещения Максимовой О.Д.

Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 N 51-КГПР16-2 Требование: Об истребовании из незаконного владения ответчиков помещения. Обстоятельства: Истец указал, что ответчики без законных оснований занимают нежилое помещение в подвале здания детского сада, находящегося в муниципальной собственности города. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку к спорным правоотношениям подлежат применению нормы жилищного законодательства, не допускающие выселения отдельной категории граждан, к которой относятся ответчики. Суд указал, что между сторонами сложились фактические жилищные правоотношения по пользованию жилым помещением, вследствие чего отсутствуют основания для истребования имущества в порядке ст. 301 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Аналогичные положения содержались в статье 7 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей на момент предоставления спорного помещения семье Пасаженниковой З.В.

Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2016 N 307-ЭС16-1734 по делу N А56-9679/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации юридического лица. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ отказано, так как согласие иных собственников на регистрацию общества по их адресу заявителем получено не было.

Суды, исследовав фактические обстоятельства дела и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь статей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 52 и 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 17, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, Законом о государственной регистрации, принимая во внимание позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлениях Пленума от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица» и от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления. Принимая судебные акты, суды исходили из того, что квартира, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, Воронежская ул., д. 33, кв. 1, находится в общей долевой собственности у трех лиц, а Краснорепова С.С. является одним из собственников с долей 16/35. Поскольку согласие иных собственников на регистрацию общества по их адресу заявителем получено не было, в то время как регистрация юридического лица в жилом помещении затрагивает права и законные интересы всех собственников данного жилого помещения, суды пришли к выводу о правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации общества.

Статья 17 ЖК РФ. Назначение жилого помещения и пределы его использования

1. Настоящий Кодекс определяет цель использования жилого помещения — проживание граждан. Основной закон Российской Федерации — Конституция РФ определяет, что «каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства». Статья 20 ГК РФ определяет местом жительства место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Соответственно, местом пребывания является место временного проживания граждан.

Исходя из указанного предназначения жилого помещения, жилищные права и обязанности, объектом которых могут быть комната, квартира (часть квартиры), жилой дом (часть жилого дома), могут возникать из договора аренды жилого помещения, договора безвозмездного пользования, договора найма (если жилое помещение служит местом пребывания участника жилищных отношений) и из любого другого законного основания. Основанием постоянного проживания граждан может являться их постоянная регистрация по месту нахождения жилого помещения.

ГК РФ, другие нормативные акты РФ, к примеру Постановление СМ РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415, устанавливают специальные правила пользования жилыми помещениями, исходящими из договоров аренды, коммерческого и социального найма, и другие. В той части, где они не противоречат настоящему Кодексу, они также подлежат применению.

2. Помимо использования жилого помещения для проживания, ЖК РФ также допускает возможность его использования для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Под предпринимательской деятельностью граждан подразумевается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).

Предпринимательская деятельность может осуществляться как юридическими лицами, так и гражданами. В качестве места нахождения юридического лица (его юридического адреса) может использоваться жилое помещение, принадлежащее одному из его учредителей по праву собственности, при согласии всех проживающих в нем лиц, но только в том случае, если данное помещение не будет использоваться в нарушение прав и интересов проживающих в нем лиц и соседей, а также в нарушение санитарных и технических правил и норм, иных требований законодательства к жилому помещению, то есть, к примеру, в такой квартире не будет открыт цех по изготовлению бытовой химии или вечерний клуб. Однако жилое помещение, указанное в качестве юридического адреса, вполне может использоваться, например, под офис, как иногда нотариусы, педагоги или адвокаты используют жилое помещение.

Исходя из указанной статьи настоящего Кодекса, жилое помещение может использоваться для извлечения прибыли лицами, зарегистрированными в установленном законом порядке для этого. Иными словами, жилое помещение может сдаваться в аренду, по договору найма или на другом законном основании собственником такого помещения для использования его лицами (арендаторами или нанимателями) по назначению — проживанию либо с целью извлечения прибыли, но не нарушающими при этом установленный законом порядок пользования жилыми помещениями.

3. Как следствие из вышеуказанного пункта 2 настоящей статьи, ЖК РФ определяет, что размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается, поскольку тем самым будут нарушены не только права и законные интересы соседей и лиц, проживающих в таком жилом помещении, но и санитарные и технические требования и нормы.

4. Требования пожарной безопасности к жилым помещениям в Российской Федерации изложены в Приказе МЧС РФ от 18 июня 2003 года N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)», принятом в соответствии с Федеральным законом РФ от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ «О пожарной безопасности».

Санитарно-гигиенические, экологические требования законодательства излагаются в правилах, также принятых на основании федеральных законов. К примеру, обеспечение соответствия атмосферного воздуха в местах постоянного или временного пребывания человека санитарным правилам регулируется Федеральным законом РФ от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР утверждены Постановлением СМ РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415 (в редакции с последними изменениями и дополнениями от 18.01.1992 и 23.07.1993).

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Комментарий к Ст. 17 ЖК РФ

1. Одним из важнейших средств правового регулирования жилищных отношений является установление пределов осуществления и ограничения права на жилые помещения.

В качестве общего ГК РФ установил правило, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209). С середины 90-х гг. ликвидированы количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.

Вместе с тем снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По справедливому выражению Г.Ф. Шершеневича, «осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества» .
———————————
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Изд. бр. Башмаковых, 1911. С. 247.

2. Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые помещения, по нашему мнению, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно встретить смешение данных понятий. Между тем они не равнозначны.

Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник или иной владелец по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон (или как минимум на нормативный правовой акт). Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жилья и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов. Исходя из этого можно сделать следующие выводы.

Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены нормативным правовым актом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права объективны, то ограничения права также возможны только в этих пределах.

Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права, а ограничения — частными.

Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

во-первых, законодательные — пределы, установленные федеральными законодательными и иными нормативными правовыми актами;

во-вторых, судебные — ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;

в-третьих, договорные — ограничения, обусловленные соглашением сторон.

3. Спектр законодательных пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений.

Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести пределы, касающиеся осуществления прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков исходя из состава земель и целей получения их в пользование.

Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений. Законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа «можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на пользование жилыми помещениями. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в комментируемой статье, осуществление права пользования жилым помещением не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.

К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья. Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение.

4. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания иных лиц на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится и в комментируемой статье, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается. При этом необходимо отметить, что ч. 2 комментируемой статьи допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Исходя из установленного законом целевого назначения жилища недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. Как справедливо указывается в распоряжении мэра г. Москвы от 4 марта 1994 г. N 101-РМ «О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц», в результате из жилищного фонда незаконно изымается значительная часть жилой площади, усугубляя и без того напряженную ситуацию в городе.

5. В ст. 293 ГК РФ предусмотрена ответственность собственников жилых помещений вплоть до лишения права собственности за:

— использование жилого помещения не по назначению (т.е. не для проживания, а в качестве склада, офиса и т.д.);

— систематическое нарушение прав и интересов соседей (видимо, имеются в виду такие неоднократные нарушения, которые создают невозможность проживания с таким гражданином в одном доме);

— бесхозяйственное обращение с жильем, в результате которого происходит его разрушение (бездействие (отсутствие необходимого ухода, неосуществление ремонта и т.п.)), либо совершение активных действий, ведущих (могущих привести) к разрушению жилого помещения.

Данные основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение есть логическое продолжение ряда иных норм права. В названных случаях изъятие жилого помещения — это санкция за неисполнение обязанностей. Так, жилое помещение должно использоваться для проживания (см. ст. 288 ГК). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК). Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 статьи 30 ЖК РФ).

Указанная норма предусматривает достаточно гуманную процедуру (гуманную с той точки зрения, что до решения суда собственник может устранить нарушение и прекратить соответствующую процедуру). До лишения права собственности орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранения нарушений, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

И только если, несмотря на предупреждение, собственник продолжает бесхозяйственно содержать жилое помещение, использовать его не по назначению, нарушать права соседей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

6. Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и тогда, когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья и некоторых других.

По общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ, передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, залогодатель не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).

Ограничения права собственности возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.