Ст 289 ГК РФ

Квартира как объект права собственности

А. Борисенко, кандидат юридических наук.

Приватизация жилья способствует вовлечению жилой недвижимости в гражданский оборот, делает ее объектом гражданских правоотношений. Квартира, как и жилой дом, относится к жилой недвижимости ввиду неразрывной связи с землей.

В теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия «квартира в многоквартирном доме». По мнению П. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования) <*>. Недостаток этого определения заключается в отсутствии указания главной особенности квартиры: что она является частью другого объекта — многоквартирного дома. Н. Агафонова выделяет два признака, которые отличают квартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты в коммунальной квартире):

<*> Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997. С. 320.

  • квартира — это помещение, объединяющее жилую и всю обслуживающую ее площадь;
  • квартира имеет выход (сообщение) в строение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартир <**>.

<*> Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 1994. С. 6 — 7.

Полагаем, что эта формулировка признаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых, неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее по отношению к жилым значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.

Более приемлемо, на наш взгляд, определение квартиры, закрепленное во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: «Это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)».

Полагаем, что понятие «квартира в многоквартирном доме» можно сформулировать следующим образом: квартира — конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету.

В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома <*>.

<*> Гражданское право. В 2 ч. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. М.: МТК «Восточный экспресс», 1998. С. 109 — 110.

Рассмотрим соотношение двух объектов недвижимости: многоквартирного дома и квартиры в этом доме. П. Крашенинников определяет жилой дом как «строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям» <*>. В. Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, входящих в кондоминиум, т.е. в совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае «назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости» <**>.

<*> Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Спарк, 1995. С. 5.
<**> Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по гражданскому праву России: Дис… канд. юрид. наук. М., 1997. С. 93.

Полагаем, что позиция В. Порошкова спорная. Не во всех многоквартирных домах жильцы объединяются в кондоминиумы. Не все квартиры в таких домах принадлежат гражданам на праве собственности — много квартир, находящихся в собственности муниципальных образований. О многоквартирном доме можно говорить с позиции отнесения его к сложным вещам, составными частями которого являются отдельные жилые помещения — квартиры (главные вещи) и их принадлежности в виде общего имущества жилого дома.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Законодатель не раскрывает содержания этих элементов и не указывает источник их регламентации, что вызывает споры в науке гражданского права и приводит к ошибкам на практике. В юридической литературе отмечается неполнота элементов общего имущества дома (не указан, например, земельный участок), отсутствие порядка определения размера долей участников общей долевой собственности, неясность вопроса о необходимости государственной регистрации прав на него.

Полагаем, что при раскрытии содержания понятия «общее имущество многоквартирного дома» можно использовать перечень общего имущества в кондоминиуме, приведенный в ст. 7 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья», а также определение конструктивных частей строения, сооружения, данное во Временной методике оценки жилых помещений. Тогда его состав можно определить так:

  • общие помещения (лестничные площадки и пролеты, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные помещения);
  • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства;
  • ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание);
  • оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное);
  • отделочные улучшения (облицовка стен дома, скульптуры, кровля);
  • инженерные коммуникации и устройства (лестницы).

Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования. Мы присоединяемся к мнению авторов, которые полагают, что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета, должны организовываться кондоминиумы, так как недвижимость — это специфический объект, которым нужно управлять.

Земельный кодекс не предусматривает оформления прав на землю собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, за исключением кондоминиумов (п. 2 ст. 36). В городах много зданий смешанного назначения, в которых расположены жилые и нежилые (преимущественно на первых этажах) помещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения. Полагаем, что положение п. 2 ст. 36 Земельного кодекса о предоставлении земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем жилого дома в качестве общего имущества, в общую долевую собственность домовладельцев кондоминиума следует распространять не только на кондоминиумы, но и на всех собственников квартир в многоквартирном доме. Признаком квартиры как недвижимого имущества является ее связь с землей. При этом имеет значение не только сама связь с землей, но и функциональное назначение квартиры, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

Так как доля собственников квартир в общем имуществе дома законом не определена, следует применять правила ст. 245 ГК РФ, в соответствии с которой доли собственников квартир в общем имуществе дома признаются равными. Полагаем, более правильным будет использовать в качестве критерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственнику квартиры. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Закон не содержит требования об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. Возникает вопрос: как определить содержание общего имущества многоквартирного дома, если оно не указано в правоустанавливающем документе? На наш взгляд, отсутствие у собственников квартир такой информации может повлечь за собой нарушение их прав. В частности, неприменение местными администрациями муниципальных образований положений ст. ст. 246 — 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими и участвовать в распределении прибыли от использования этих помещений.

Судебная практика свидетельствует об остроте проблемы. Так, администрация Санкт-Петербурга, заключая в 1996 — 1998 гг. инвестиционные договоры о реконструкции чердаков жилых домов в мансардные помещения с последующей передачей последних в собственность инвесторов, сочла ненужным согласование условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома. Ее руководители ошибочно полагали, что: 1) чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может производиться и без согласования с иными сособственниками; 2) в силу договоров приватизации на праве собственности гражданам принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома, так как доля не определена и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По заявлению жильцов этих домов соответствующие распоряжения мэра Санкт-Петербурга были признаны недействительными, как противоречащие закону.

На наш взгляд, проблема может быть решена путем внесения изменений в действующее законодательство. В сделках по отчуждению квартир следует указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры. Так как применительно к этим видам сделок положения о купле-продаже являются общими, следует изменить п. 1 ст. 554 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также его принадлежности».

Таким образом, анализ судебной практики и действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

  • квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;
  • так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям (а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи), то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации;
  • сделки по распоряжению объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правил ст. ст. 246 — 248 ГК РФ.

Полагаем, что изложенные в данной статье выводы и предложения будут способствовать совершенствованию как законодательства, так и правоприменительной практики, а в конечном итоге — защите прав и интересов собственников квартир в многоквартирном доме.

Бесспорное и безакцептное списание денежных средств с банковских счетов
Право защитника собирать доказательства