Ст 37 ЖК РФ

Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Одной из особенностей права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила (ст. 252 ГК РФ — участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества) собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого права на выдел доли не имеет. В данном случае каждому собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте.

Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с настоящим Кодексом и ГК РФ. Доля каждого собственника помещения в общей собственности домовладения пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в квадратных метрах площади. В соответствии со статьей 15 настоящего Кодекса, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Вводный закон (ст. 15) устанавливает возможность возникновения исключений из общего правила определения доли в праве общей собственности на общее имущество, определенное настоящей статьей. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Также и ГК РФ (ст. 245) допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Однако если установленный порядок использования общего имущества не соблюден (к примеру, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений, а такое согласие требовалось), то такой участник долевой собственности право на увеличение своей доли не имеет.

Произведение отделимых улучшений общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не требует согласия остальных собственников общего имущества, и, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, они поступают в собственность того из участников, который их произвел.

2. Доля каждого собственника помещения в праве общей собственности в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома.

3. Если собственник помещения в многоквартирном доме меняется, доля нового собственника помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме соответствует доле предшествующего собственника.

4. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в общем имуществе абстрактная, и участник общей собственности — собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от нее в пользу физических или юридических лиц, а также совершать иные действия, влекущие утрату им доли в общей собственности, отдельно от принадлежащего ему на праве собственности помещения. Это является естественным, поскольку действия, влекущие отчуждение общей собственности в многоквартирном доме (продажа, дарение, обмен и т.п.), делают невозможным для других собственников осуществлять свое право на это недвижимое имущество.