Ст 82 ЖК РФ

Комментарий к статье 82 Жилищного Кодекса РФ

1. Статья 82 предусматривает не все, а только два случая изменения договора социального найма. Во-первых, при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью. В этом случае любой из них вправе требовать заключения договора социального найма на все занимаемые жилые помещения.

Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Во-вторых, договор социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, наниматель выехал, умер или отказывается исполнять свои обязанности).

Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя. Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ.

2. В соответствии с ЖК РФ договор социального найма также может быть изменен при: выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69); вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70); переустройстве или перепланировке жилого помещения (ст. 26); получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59).

3. В связи с рассматриваемым вопросом обратимся к ст. 64 ЖК РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления не влечет расторжение или изменение условий договора.

Согласно же ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право получить жилое помещение по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма.

Таким образом, в случае, если материальное положение семьи изменилось (она перестала быть малоимущей), следует внести изменение в договор, поскольку в данном случае возникает обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которой граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, освобождаются (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).

4. ЖК РФ отказался от еще одного случая изменения договора жилищного найма: ст. 86 ЖК РСФСР давала совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора, если при определенных этой статьей условиях ему могло быть выделено помещение, удовлетворяющее установленным требованиям.

Понятно, что такая позиция нового Кодекса преследует цель ликвидировать коммунальные квартиры. Однако следовало бы учитывать и интересы граждан, в ряде случаев желающих устранить, по возможности, конфликтные ситуации в семье.

Примечательно, что ст. 127 ЖК РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива.

Комментарий к Статье 82 ЖК РФ

1. Изменение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с Кодексом (ст. 82) с учетом общих правил об изменении гражданско-правовых договоров, установленных в ГК РФ. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Изменение договора социального найма жилого помещения Кодекс допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 Кодекса и комментарий к ней). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Одним из оснований изменения условий договора социального найма Кодекс называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Подобное основание было предусмотрено в ст. 87 ЖК РФ 1983 г. В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др. Отличие указанных норм Кодекса от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК РФ 1983 г., состоит в том, что в Кодексе говорится о гражданах, «объединившихся», а не «объединяющихся» (как это было в ЖК РФ 1983 г.) в одну семью. Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой — на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ч. 1 ст. 82 Кодекса, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.

2. Основанием изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК РФ 1983 г., признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).

Одно из отличий рассматриваемых положений Кодекса от подобных норм ст. 88 ЖК РФ 1983 г. состоит в том, что право требовать замены нанимателя Кодекс связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя. Дееспособность гражданина — это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 Кодекса говорится о согласии «остальных членов… семьи». Следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, так как вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица.

Среди оснований изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору. Тем не менее можно предположить, что, например, в случае, когда первоначально жилое помещение было предоставлено малоимущему гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении, а впоследствии материальное положение этого гражданина изменилось так, что он уже не отвечает «параметрам» малоимущего, то в договор социального найма будет необходимо внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить не только плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, но и плату за пользование жилым помещением.

Кодекс не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Прежде ст. 86 ЖК РФ 1983 г. предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение.

В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель в данном случае преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами.

Другой комментарий к Ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Статья 82 предусматривает два случая изменения договора социального найма. Во-первых, при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью. В этом случае любой из них вправе требовать заключения договора социального найма на все занимаемые жилые помещения.

Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Во-вторых, договор социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, если наниматель выехал, умер или отказывается исполнять свои обязанности). Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ.

Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя.

2. В соответствии с Жилищным кодексом РФ договор социального найма также может быть изменен при:

выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69);

вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70);

переустройстве или перепланировке (ст. 26);

получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59).

3. В связи с рассматриваемым вопросом следует упомянуть ст. 64 ЖК РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления не влечет расторжения или изменения условий договора.

4. Согласно ст. 60 ЖК изменение оснований и условий, дающих право получить жилое помещение по договору социального найма, не является основанием расторжения этого договора.

Таким образом, если материальное положение семьи изменилось (она перестала быть малоимущей), следует внести изменение в договор, поскольку в данном случае возникает обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которой граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, освобождаются (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).

5. Жилищный кодекс РФ отказался от еще одного случая изменения договора жилищного найма: ст. 86 ЖК РСФСР давала совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора, если ему могло быть выделено помещение, удовлетворяющее установленным требованиям. Новый Кодекс такой нормы не содержит.

Понятно, что такая позиция законодателя преследует цель ликвидировать коммунальные квартиры. Однако следовало бы учитывать и интересы граждан, желающих, например, устранить конфликты в семье.

Примечательно, что ст. 127 ЖК предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива.

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Комментарий к Ст. 82 ЖК РФ

1. Договор социального найма может быть изменен по требованию нанимателя в случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире по разным договорам социального найма. В этом случае граждане имеют право требовать объединения договоров социального найма, когда они проживают в одной квартире по самостоятельным договорам социального найма и уже объединились в одну семью. Граждане, которые только намереваются объединиться в одну семью, не вправе требовать такого объединения.

Обращение к наймодателю об объединении договоров найма производится с согласия всех членов семьи нанимателей по договорам социального найма, включая временно отсутствующих. Несмотря на то что в комментируемой статье не говорится о получении согласия членов семьи, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер. В данном случае должен быть заключен новый договор социального найма, и члены семьи прежних нанимателей будут проживать одной семьей по одному договору. Им не безразлично, с кем проживать в одном жилом помещении, с кем придется вести общее хозяйство и нести солидарную ответственность, вытекающую из договора социального найма. В одну семью объединяются наниматели своей волей. Отказ члена семьи нанимателя от объединения договоров в этом случае не может быть оспорен в судебном порядке.

Исходя из равенства прав нанимателя и членов его семьи их согласие при объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор обязательно.

Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателей и согласия членов их семей. В результате этого объединения заключается один договор социального найма, предметом которого являются жилые помещения ранее действовавших договоров.

2. Законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (раздел жилого помещения). В связи с этим такой вид изменения договора социального найма в настоящем Кодексе не предусмотрен.

Как указал Конституционный Суд РФ, само по себе отсутствие в действующем жилищном законодательстве нормы о праве члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма, как это было предусмотрено ст. 86 ЖК РСФСР, не свидетельствует о нарушении конституционных прав граждан.

Закрепляя в ст. 40 (ч. 1) право каждого на жилище и запрет произвольного лишения жилища, Конституция РФ не устанавливает какие-либо основания и условия приобретения права пользования жилыми помещениями членами семьи нанимателя жилого помещения — это прерогатива законодателя, который в пределах предоставленных ему полномочий вправе изменить правовое регулирование пользования жилым помещением по договору социального найма указанной категорией граждан (Определения КС РФ от 20 июня 2006 г. N 225-О и от 19 апреля 2007 г. N 239-О-О).

3. Изменение договора социального найма также возможно по требованию дееспособного члена семьи в случае выбытия нанимателя или его смерти. Если наниматель выехал в другое постоянное место жительства, то любой дееспособный член его семьи, оставшийся проживать в этом жилом помещении, вправе с согласия других дееспособных членов семьи требовать признания его нанимателем. В случае недостижения согласия между членами семьи нанимателя признание нанимателем по ранее заключенному договору социального найма происходит в судебном порядке. Таков же порядок изменения договора социального найма и в случае смерти нанимателя.

4. В комментируемой статье перечислены не все случаи изменения договора социального найма. Настоящий Кодекс устанавливает и иные случаи, когда договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Так, например, изменение договора социального найма происходит в случае предоставления нанимателю изолированного жилого помещения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 59 ЖК).