Товарищество собственников жилья

Введение

В настоящее время в России очень большое количество нарушений со стороны организаций, управляющих жилыми домами, так как жильцы не знают своих прав и опасаются начинать судебные разбирательства.

Управляющие компании в сфере ЖКХ существуют на российском рынке уже 6 лет. И с каждым годом количество судебных разбирательств между УК и жильцами становится все больше. Только в текущем году этот показатель вырос на 15%.

На сегодняшний день такая форма управления многоквартирным домом, как товарищество собственников жилья, привлекает к себе все больше внимания собственников помещений в многоквартирных домах. Это внушает оптимизм, поскольку свидетельствует о повышении интереса жильцов к судьбе собственного дома и готовности брать на себя ответственность при решении вопросов по его эксплуатации, содержанию и ремонту. В связи с этим актуальным становится порядок создания ТСЖ.

Уже несколько лет мирным собственникам квартир в многоквартирных домах твердят о том, что они сами себе хозяева. И что отныне только от них зависит судьба их домов. Мол, организуйте ТСЖ, выберите управляющую компанию — и будет вам счастье. В реальности же куда быстрее счастья приходят проблемы. А стать реальным хозяином в своем доме пока под силу очень немногим.

Цель работы — рассмотреть вопросы связанные с созданием товариществ собственников жилья, и управляющих компаний. Основная задача, сделать выбор: что лучше ТСЖ или Управляющая компания.

дом товарищество жилье собственник

Создание ТСЖ

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом. Оно предназначено для решения следующих задач:

  • — обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
  • — надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
  • — решение вопросов пользования указанным имуществом;
  • — предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно на своем общем собрании выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

  • 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Управление в этом случае осуществляется общим собранием собственников и его управомоченными органами, которые в своей деятельности руководствуются правилами разд. II ЖК РФ;
  • 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (например, жилищно-накопительным кооперативом);
  • 3) управление управляющей организацией, которой может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель.

Товарищество Собственников жилья — это одна из существующих форм управления многоквартирным домом. Организуя ТСЖ, жители создают орган, куда можно пожаловаться на плохо работающий лифт, грязь в подъездах и получить реальную помощь.

Вступив в ТСЖ, собственник обязан принимать участие в жизни своего дома: участвовать в общем собрании собственников (голосовать). Причем, чем больше жилплощадь, тем весомее «голос» (в этом принципиальное отличие ТСЖ от ЖСК.

Также одно ТСЖ может объединить несколько домов или даже кварталов. Чем больше входящая в товарищество площадь, тем ниже тарифы всех обслуживающих организаций, но в этом случае злую шутку может сыграть «демократия», ведь один голос играет малую роль. Чтобы создать ТСЖ, необходимы голоса 50% + 1 голос собственников площадей. Жильцы дома, не вступившие в ТСЖ, лишают себя права голоса. При этом они обязаны выполнять все решения общего собрания собственников.

Для создания ТСЖ необходимо:

1. Образование инициативной группы

Инициативная группа должна быть сформирована из собственников или будущих собственников. Количество участников определяется размером домов, чаще всего это 5-7 активистов во главе с председателем.

2. Обращение в районную администрацию

После этого инициативная группа обращается к главе администрации района с заявлением, в котором обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • — о предоставлении инициативной группе списка квартир этого дома с указанием площади квартиры, (если квартира коммунальная — площадей комнат), и сведений о собственности: частная собственность или собственность города.
  • — об утверждении кандидатуры Представителя города в будущем ТСЖ для участия в организационном собрании и дальнейшей работы ТСЖ. Первое общее собрание собственников выбирает форму управления домом. Присутствие Представителя необходимо для создания кворума, а также для ответов на многие вопросы, которые возникают у жителей дома. Остальные пункты заявления могут содержать пожелания жильцов.
  • 3. Предварительная подготовка к собранию

Получив примерный устав ТСЖ и примерный Протокол общего собрания в электронном виде, необходимо для подготовки и проведения собрания, а также для разработки необходимых документов, изучить устав ТСЖ и подготовить свой окончательный вариант до собрания. В него необходимо включить положение о заочном голосовании. Все остальные изменения и дополнения — по желанию. Устав готовится заранее, чтобы принять его на первом собрании. В последующем, устав необходим для регистрации ТСЖ. Далее необходимо подготовить листы голосования по вопросам «повестки дня». Лучше всего подготовить бланки с конкретными вопросами, на которые было бы необходимо дать однозначный вариант ответа. Вариантов голосования может быть несколько:

  • а) по каждому вопросу повестки дня готовится отдельный список участников голосования с графами «Да», «Нет», «Воздержался». При таком варианте каждый участник отмечается в списке в соответствии с принятым им решением, ставя свою подпись.
  • б) на каждую квартиру готовится отдельный бюллетень, в котором по ходу собрания ставятся отметки о голосовании, и который по окончании собрания собирается для подведения общих итогов.

Кстати, не забудьте, что все собственники должны быть проинформированы о дате и времени собрания и по вопросам повестки. Вариантов информирования также может быть несколько:

  • а) повесить повестку в виде объявления во всех подъездах дома и следить за сохранностью;
  • б) размножить ее и разложить по почтовым ящикам;
  • в) раздать под роспись в каждую квартиру.
  • 4. Проведение общего собрания

Собрание проводится инициаторами, а решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Желательна следующая структура повестки дня:

— Выбор способа управления.

На собрании необходимо осветить все способы управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление управляющей организацией; управление товариществом собственников жилья.

Если собственники помещений в многоквартирном доме не определились сами, за них это сделает город. При этом будет проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации. С победившей организацией город заключает договор на управление многоквартирным домом.

Принятие устава ТСЖ — второй вопрос повестки дня.

Повестка должна содержать не более пяти вопросов. Не забудьте, что в процессе собрания обязательно ведется протокол, необходимый для регистрации ТСЖ. Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимые на собрание, по окончании собрания и после оформления протокола должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое. И хранится, как зеница ока, во избежание проблем.

— Регистрация ТСЖ

Так как ТСЖ — юридическое лицо, то для его регистрации необходимо обратиться в управление Федеральной регистрационной службы по Москве, предъявив следующие документы:

заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (форму заявления можно взять в УФНС)

Протокол общего собрания (подлинник или нотариально заверенная копия);

2 экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);

квитанция об уплате госпошлины за регистрацию товарищества

Передача дома в управление ТСЖ

Здание передается по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

После всего вышеперечисленного ТСЖ вправе от имени собственников заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг, а также начислять соответствующие коммунальные для жильцов. После заключения договоров ТСЖ предоставляет в администрацию района их перечень с указанием даты, номера договора и организации, с которой этот договор заключен.

Действующая редакция закона о ТСЖ

Его суть в том, чтобы дом находился в приемлемом состоянии, пригодном для проживающих там людей.

Действующая редакция подразумевает осуществление контроля за следующими работами:

  • Обеспечение жилья электричеством, газом, водой без перебоев;
  • Вывоз мусора и отходов;
  • Контроль работы отопительного оборудования дома и если требуется, то его ремонт;
  • Наведения чистоты, приемлемой температуры, влажности в помещениях, которые в общем доступе;
  • Проведение ремонта если нужно;
  • Подготовительные мероприятия к сезонам.

Теперь давайте разберемся, что входит в данный ФЗ. А точнее, поговорим основном его разделе – деятельности ТСЖ. Для этого в жилищном кодексе есть шестой раздел.

Как создать ТСЖ

ТСЖ может быть создано, при условии, что в него будет входить определенное количество людей. А точнее, берется половина голосов от всех и в ТСЖ должно быть людей больше этой половины. Голос засчитывается если проголосовал собственник жилья в доме, где собираются создавать ТСЖ.

⇒ См. статьи 136 и 135 Жилищного Кодекса. ⇐

Устав установится на собрании жильцов – членов ТСЖ. Закон о ТСЖ гласит, что после регистрации объединение жильцов, которые состоят в ТСЖ считается юридическим лицом. Оно имеет счет в банке, название и свою печать.

Все, кто голосовал за создание ТСЖ подписывают соответствующий протокол.

Чтобы зарегистрировать юридическое лицо нужны такие бумаги:

  • Протокол собрания жильцов, где было решено создать ТСЖ и был установлен устав;
  • Сам устав;
  • Данные о проголосовавших, о долях, которые им принадлежат.

Полномочия, права и обязанности организации и ее председателя

ТСЖ имеет право заключать договора с энергосберегающими компаниями на оказание его членам коммунальных услуг. Может провести мониторинг доходов и расходов, а на основании его установить размер членских взносов. Об этом говорят статьи ЖК РФ под номерами 147 и 149 (скачайте, если желаете ознакомиться с оригиналом).

Законом о ТСЖ предусмотрено, что оно должно управлять домом, осуществлять его техническое и санитарное содержание и территории, которая к нему относится. Занимается ремонтом имущества, которое является общим, заносит всех членов ТСЖ в реестр и выносит по необходимости. То есть, все должно быть под контролем, и товарищество, как организация, сдает отчеты в контролирующие органы, налоговую и статистические органы. (см. статью 148 в новом Жилищном Кодексе).

Если решается, что в уставе нужно что-то изменить или дополнить его, то ТСЖ обязано предоставить копию устава и решения жильцов об изменении в органы исполнительной власти.

На общем собрании членов ТСЖ они выбирают председателя правления, решается сколько будет выплачиваться сотрудникам, которые работают на основании трудового договора.

Те, у кого имеется помещение в многоквартирном доме, должны выплачивать расходы, которые уходят на содержание общего домового имущества.

Председатель обязан в конце года отчитаться перед членами ТСЖ о том, какие были доходы, расходы и каков бюджет на данный момент. А также в общем рассказать о проделанной за год работе.

Устав ТСЖ

Устав – важный документ. Его в первую очередь принимают на собрании те, кто решил для управления дома организовать ТСЖ. Без него товарищество существовать не может.

Конечно, устав не создается с нуля. Берется готовый, типовой вариант и переделывается как нужно. Это разрешается гражданским кодексом, что экономит время и силы.

Типовой устав ТСЖ разрешает создавать наблюдательный совет. В действующие разделы устава изменение может вносится основываясь на протокол. Далее составляется заявление, заверяется у нотариуса и подается в налоговую.

Ликвидация ТСЖ

Закрыть ТСЖ можно либо добровольно, либо по решению суда. Основанием этому могут служить следующие причины:

  • Не выполняются поставленные обязанности;
  • Собственники решили, что все требуемые задачи выполнены и в ТСЖ более нет нужды;
  • Деятельность товаришества нарушает закон.

Теперь о том как это происходит. Начнем с добровольной ликвидации. Во-первых, собираются все члены товарищества собственников жилья и принимают решению о закрытии. А если ликвидации мешают, то нужно действовать по-другому.

Ликвидация через суд делается так:

  1. Создается инициативная группа из членов товарищества.
  2. Она проводит агитационные мероприятие о закрытии ТСЖ.
  3. Те кто за ликвидацию, подают заявление на исключение их товарищества собственников, но нужно, чтобы в итоге осталось менее 50%.
  4. Те кто вышел подают в суд иск на основании того, что требования закона не соблюдаются.

Тогда иск удовлетворяется судом. Дальше организовывается комиссия по ликвидации. Ее можно создать на собрании если решение было принято добровольно.

Цена, результат и почему могут отказать

Точную сумму назвать нельзя. Но начинается она с 4000 на государственную пошлину плюс расходы на различную документацию.

После закрытия на руки будет выдан документ об этом. На отказ могут быть разные причины на любом этапе. Например, налоговая объявит, что документы оформлены не верно, в том числе и заявление.

Суд может признать требования о закрытии незаконными.

Еще причинами могут быть:

  • Уплата членских взносов несвоевременно;
  • Плохое содержание жилья товариществом;
  • Игнорирование технических и санитарных норм;
  • Несоблюдение прав жильцов состоящих в товариществе и не состоящих.

В любом из данных случаев суд может отказать, но привлечь руководство ТСЖ к ответственности.

Готовится к ликвидации нужно тщательно, дабы не сделать себе хуже.

Можно закрыть ТСЖ на основании банкротства. Для этого в суд подается заявление о признании не состоятельности.

Нарушения в ТСЖ, что делать

Руководство, которое выбрали жильцы имеет два годна, чтобы показать себя. Если срок вышел и куча претензий, то нужно обратиться к ЖК, там написано, что делать.

Во-первых все члены ТСЖ могут собраться и рассмотреть жалобы на управляющих ТСЖ. Если ест претензии к председателю или правлению – нужно оповестить всех жильцов в письменном виде, где указать где собраться и зачем.

На собрании можно решать только поставленную проблему и ничего другого не обсуждается.

Дальше нужно отправить всем членам товарищества уведомления. Это можно сделать лично, а можно заказным письмом.

Если в указанную дату и время соберутся две трети членов, то решение собрания будет законным.

Вести его могут как председатель так и его зам. Если их нет, то любой другой участник. На собрании будет решено переизбирать руководство или нет.

Последний вариант — поступить иначе и послать свои требования в Управление Роспотребнадзора.

Положение о ТСЖ было принято не зря. Это настоящий прорыв. Благодаря ему управление домом происходит в очень удобной форме. Граждане сами решают вопросы связанные с управлением домом.

С другой стороны это сложно и не каждый готов принимать в этом участие. Тем более это может быть дорого если дом имеет старые коммуникация, являющиеся изношенными.

Можно снизить плату за коммунальные благодаря самостоятельному выбору поставщиков.

Есть конечно и минусы, например недобросовестное правление ТСЖ, цель которого устанавливать свои правила и нажиться на участниках товарищества. Но подобное встречается везде и страховки от этого нет. В случае чего, правление можно переизбрать имея на то достаточные основания.